[买入评级]保利地产(600048)年报点评:销售稳健增长 多元增长模式持续推进

时间:2017年04月21日 16:18:21 中财网


事件:2017年4月18日,保利地产发布2016年年报。2016年全年,公司实现营业收入1547.52亿元,同比增长25.38%;实现归母净利润124.22亿元,同比增长0.60%;实现基本每股收益1.10元,同比减少4.35%。公司全年实现签约金额2101亿元,同比增长36%。

  点评:
  多元利润增长模式持续推进。公司已基本形成以房地产开发经营为主,以房地产金融和社区消费为翼的“一主两翼”业务板块布局。2016年公司实现销售2101亿元,同比增长36%,销售均价1.31万/平米,同比增长3.9%;社区消费服务方面,物业公司完成股份制改造,启动新三板挂牌程序,年内完成市场化外拓约1500万平方米;商业运营实现在多个外部酒店、购物中心项目上的市场化管理输出;养老产业以和熹会、健康生活馆、老博会等为载体,锁定多家养老试点机构,落地“三位一体”的养老战略,培育养老生态圈。房地产金融方面,房地产基金管理规模持续增长,年末已近600亿元;小额贷款业务规模达4.93亿元;把握市场机遇参与滴滴出行、粤高速A 定增、粤港证券等战略投资。

  定位一二线城市,拥有优质且丰富的土地储备资源。截止至2016年末,公司已覆盖全国68 个城市,形成了以广州、北京、上海为核心,以周边城市协同发展的城市群格局。同时,积极开拓海外市场,已在澳大利亚、美国、英国等国家落实9 个项目。2016年公司在华南、华北、华东地区的营业收入分别增长36.08%、34.60%、45.46%,在珠三角、环渤海和长三角地区的布局有进一步增加的趋势,符合公司深度聚焦发达城市群的定位。

  随着房地产行业的区域分化,一二线城市由于其经济活力、人口吸纳能力、投资环境等优势,市场表现远远强于三四线城市,公司始终坚持一二线城市的拓展策略,2016年全年一二线城市拓展容积率面积超过1600万平方米,占全部拓展的70%。凭借公开市场招拍挂、旧城改造、合作开发、并购整合等一系列多元化的拓展方式,截至2016年末,公司拥有在建、拟建项目361 个,待开发面积6344万平方米,可满足公司未来2-3年的开发需要。其中一、二线城市待开发面积占比约为68%,项目储备丰富且质地优良,可为公司持续发展提供有效的资源保障。

  营业成本快速上涨,致归母净利润增加仅0.60%。报告期内,公司营业收入1547.52亿元,同比增长25.38%;营业成本1098.81亿元,同比增长33.26%;营业成本快速上涨致使毛利率较上年同期减少4.6 个百分点至28.9%,导致净利润增速远低于营收增速。具体来看,土地成本大约459.23亿元,同比增加29.77%;开发建设及其他成本约598.55亿元,同比增加34.38%。营业成本的大幅增加源于结转规模的扩大和结算项目结构的变化。

  财务状况稳健,债务指标持续优化,现金流状况良好。2016年年末公司有息负债净减少79亿,余额1122亿元,其中短期债务132亿元,仅占11.76%。公司资产负债率较上年下降1.19 个百分点至74.76%,公司净负债率下降至55%,为2010年以来新低。公司资本结构的持续优化得益于多元化与极具成本优势的融资渠道,作为央企地产的排头兵,公司在银行贷款规模和利率方面均具有突出优势,并积极开拓中期票据、公司债券等长期限、低成本的融资渠道。同时,把握融资节奏,抓住股票和债券市场的窗口期,降低融资成本。截至2016年末,公司直接融资比重上升至27%,有息负债综合成本为4.69%,连续3年持续下降。公司全年实现签约金额2101亿元,销售回笼金额2041亿元,回笼率达到97%,推动公司经营活动净现金流大幅增加至341亿元,同比增加91.48%。

  把握央企整合机遇,大型并购实现突破。2016年公司在保利集团的统筹安排下,承担了与中航工业集团下属地产业务的整合业务。截至报告期末,已完成中航地产下属8 个房地产项目公司及1 个在建工程的收购,增加待开发资源140万平方米。目前,公司已利用中航原资源优势,在天津、珠海、三亚获取3 个项目,新增待开发资源150万平方米。后续公司将继续积极推进中航工业集团旗下其他地产业务板块的整合工作,并购、国改整合等将成为公司资源拓展的重要方式。

  股东回报计划保障现金分红,增持承诺彰显发展信心。2016年12月13日,公司公告股东回报计划提出:①在满足现金分红的情况下,公司2015-2017年以现金方式累计分配的利润不少于未来三年实现的年均可分配利润的30%,且2016、2017年度的现金分红占当年归母净利润的比例均不低于30%;②公司承诺当股价持续低于每股净资产时,将促使控股股东、实际控制人通过二级市场增持、公司回购股份等措施积极稳定股价,彰显公司发展信心。

  盈利预测及评级:我们预计公司17-19年归属母公司净利润分别为147.7亿元、183.6亿元和234.7亿元,按照公司最新股本计算,对应的每股收益分别为1.25元、1.55元和1.98元,对应的2017年4月20日收盘价(9.66元)的市盈率分别为8 倍、6 倍和5 倍,维持“买入”评级。

  风险因素:货币政策收紧;房地产调控严厉程度超预期。

□ .崔.娟  .信.达.证.券.股.份.有.限.公.司
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