[买入评级]房地产行业动态:怎么看待上海二手房屋租金下跌?

时间:2017年05月19日 17:03:00 中财网
今年以来,在上海面临租房或者换房的小伙伴应该能发现,上海二手房租金的价格下跌了,而且下跌的幅度还不小,近期路演过程中,大家也都会谈到上海租金的变化,经历了长达多年的上涨之后,上海房租是真的下跌了吗?

  上海二手房租真的下跌了吗?

  从官方统计数据来看,2016年12月份,上海房屋租赁指数环比下降0.13%,此次环比下跌是在上海房租连续增长90 个月以后首次出现下跌,在这近8年周期中,上海房屋租赁指数从1200 点左右增长至1939 点,涨幅超过60%。而从去年底以来的租金环比下跌不是季节性因素,今年1月继续下跌,春节过后,由于常住外来人口返城、求职变化等需求叠加,租金出现了小幅上行,但上行趋势很弱。今年4月份,上海房屋租赁指数为1935 点,再次下跌,比3月份下降4%,环比下跌0.23%。上海二手房租金下调的态势十分明显。

  此轮上海房租下跌的原因在于哪些?

  供给端:政策调整下的供给结构变化,一方面,上海房地产市场高压政策环境下,“转售为租”现象凸显。另一方面,上海本地租赁房屋供给结构也发生变化,机构推动的长租公寓使得租赁市场竞争格局加剧。需求端:上海人口控制下的需求减缓,上海产业结构调整带来的新增就业下降,以及持续针对外来人口控制的政策也都使得人口流入速度趋缓。

  上海哪些区域租金下降更为明显?

  上海4月份的租金下跌主要呈现以下特点:中心城区要好于新兴城区,低端市场要好于中高端市场。新兴城区的租赁需求更多体现为合租需求,而在长租公寓等更有价格优势的产品下,面临更多的分流,导致租金让步幅度更大。在普陀、宝山、闵行等多区大规模的拆违整治工作影响下,大量非合规租客被挤入低端市场,但租借房源仍以新兴城区价格低廉的一室户型为主,导致大量需求支撑房租。

  怎么看待上海房租和房价的联动关系?

  二手房交易环节市场的变化会对租赁市场产生联动效应。在住宅交易市场火热的时候,会导致更多二手租赁房源由租转售,导致供给减少,进而提升房租,反之亦然。从联动效应来看,我们不能简单以房价下跌带动房租下跌或者房租下跌带来房价下跌这个逻辑来推论,因为在一个以交易为主导的市场中,交易环节的定价并不能直接影响另一个租赁环节的市场定价。但是交易环节的间接影响已经开始发生,上海二手房景气度的下降推动了租赁市场供应端的增长,同时二手房交易环节4月价格也是近年来首次出现调整,我们预计这种交易和租赁的共振将在今年继续深化,同时也会在更多城市出现。

□ .陈.慎  .中.信.建.投.证.券.股.份.有.限.公.司
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