[买入评级]万科A(000002)深度报告:收购普洛斯 物流地产开启新纪元

时间:2017年07月17日 18:06:29 中财网


投资要点
  事件:7月14日,公司公告,由万科、普洛斯现任CEO 梅志明、厚朴投资、高瓴资本、中银投联合组成的财团拟私有化新加坡上市公司普洛斯,交易收购单价为每股3.38 新加坡元。

  点评:
  收购普洛斯,物流地产开启新纪元,多元化布局重要落子。我们此前在《万科A:新世界的新王者》中详细阐述了万科作为行业龙头的长期价值,此次收购普洛斯是公司多元化布局的重要落子,公司除住宅地产外,物流地产也将成为国内乃至全球巨头,长期价值再次彰显。此次交易万科集团占股21.4%、厚朴投资占股21.3%、高瓴资本占股21.2%、普洛斯管理层占股21.2%、中银集团投资有限公司占股15%,交易完成后万科将成为普洛斯第一大股东。双方协同效应明显,首先是业务和客户的协同,万科极强的开发建设经验及资源优势,能与普洛斯高效的物流仓储网络及卓越的管理能力将形成优势互补,同时双方在客户资源方面也可形成协同。其次是团队的协同,普洛斯拥有国际顶级物流地产开发、运营管理团队,具备募、投、管、退全方面能力,而万科作为国内多年来本土龙头开发商,投资眼光和能力,以及政商资源居于行业前列,双方团队整合将产生“1+1大于2”的协同效果。

  普洛斯:全球物流地产巨头,价值巨大。普洛斯的业务遍及中国、日本、美国和巴西的117 个主要城市,拥有并管理 5,492万平方米的物流基础设施。在中国,普洛斯已经布局38 个城市,物业总建筑面积约2,870万方,超过了第二至第十名的总和,市占率近60%,规模处于绝对领先的地位。同时,普洛斯在日本、巴西的市场份额均排名第一,在美国排名第二。普洛斯对应2016年PE 目前约15.9 倍,估值较为合理。此次收购对价较普洛斯市值(775亿人民币)略溢价2.73%,价格较为合理。如按照现金流折现测算,普洛斯潜在价值约为当前价值2 倍。

  万科:物流地产加速腾飞。万科于2014年开始布局物流地产,目前已在北京、上海、广州、杭州、武汉、成都等一线城市及核心二线城市布点。

  截至2017年6月,公司物流地产累计已获取27 个项目,总建筑面积约231.9万平方米,总拿地金额39.64亿元,单位成本为1660.2元/平方米,具有成本优势。我们认为万科收购普洛斯后,物流地产将获得强劲资源和能力支撑,有望加速腾飞。

  投资建议:万科并购普洛斯之后,将成为中国最大的物流地产供应商,万科多元化布局完成重要一役。万科作为中国龙头地产开发商,住宅主业市占率加速提升,多元化布局也实现跨越式发展。此外,深铁入主第一大股东,股权问题妥善解决,将开启新的黄金时代,我们坚定看好公司长期投资价值。预计公司2017-2018年EPS 分别为2.20、2.48元,对应PE 分别为11.2 倍和9.9 倍,维持“买入”评级。

  风险提示:收购进度不及预期;货币政策大幅收紧
□ .阎.常.铭./.陈.永./.齐.东  .兴.业.证.券.股.份.有.限.公.司
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