[买入评级]世联行(002285)公司跟踪报告:重新认识世联系列三:世联行是金融支持房屋租赁发展最大受益者

时间:2017年09月13日 15:01:06 中财网


投资要点
  房屋租赁市场金融支持力度如果持续增强,最大受益者是世联行世联行是真正房屋租赁平台型公司,资产方扩大规模后需要世联行专业运营服务支持。

  一,第一层直接受益者是地方政府和国企这些特定资产方,有利于它们做大规模。如果金融支持力度增强,比如房屋租赁REITs 推出,会对这些主体快速扩大规模非常有益,因为它们主导的房屋租赁才有足够收益率做REITs,目前主要城市市场上普遍租金收益率在2%左右,但是政府出让的租赁住宅用地测算回报率可以达到6%左右水平。所以这些主体规模会在持续支持下快速扩大。

  二,第二层也是最受益者是与地方政府国企关系密切、有toB 端优势、有极强服务意识的专业运营商,即世联行,所以世联行是这些特定资产方做大规模的最终受益者。主要原因就是:
  (1)地方政府和国企主导房屋租赁最佳角色就是做为资产方,因为优势在于有国家政策大力支持,而不在于房屋租赁运营,因此如能有外部专业团队支持可形成最佳的共赢,因此大量需求专业运营团队支持。地方政府和国企的优势在于有国家政策大力度支持,而过去开展房屋租赁业务的经验可能并不特别丰富,所以在政府的低成本土地支持,多元金融融资渠道支持下,这些主体最佳运作方式是将主要精力放在资产累积上,而将资产的运营交给有丰富房屋租赁运营经验和极强服务意识的专业运营商。

  (2)世联行有强大的toB 端能力,强大的触角,和强大服务能力,当地方政府和国企甚至村集体这些资产方出现需求时,世联行是最佳的合作者之一。2007-2016年,世联行顾问策划业务累计服务388 个政府单位,7115个开发商,同时这里也包含了大量城中村项目。可以说在目前的运营商之中,世联行是在主要城市的触角最深的,当需求出现时,他是最受益的。

  世联行过去这么多年来一直是做脏活累活,在房地产后服务市场很多薄利同时繁琐琐碎的业务上默默积累成长过来的,企业文化管理团队DNA 决定了他的强服务意识,再加上在房屋租赁领域这么多年来的积累,几乎把该踩过的坑都踩过了,也是政府和地方国企甚至村集体在需要房屋租赁运营商合作时最佳的合作伙伴之一。

  投资建议:房屋租赁是国家主导的大方向,行业前景广阔。世联行凭借获取房源优势、成本控制优势、运营管控能力和服务能力强三大优势,具有较好的护城河,能够做大规模、提升利润率,成为长租公寓行业领航者,最受益行业的快速发展。我们预计公司2017/2018年EPS 分别为0.52/0.76元,对应PE 分别为23.4/16.0 倍,维持买入评级。

  风险提示:租赁新政推进不及预期;货币政策大幅收紧;行业销售不及预期。

□ .阎.常.铭  .兴.业.证.券.股.份.有.限.公.司
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