张平:房地产板块集体爆发乃是最后的狂欢?

时间:2018年01月09日 09:17:36 中财网
  新年伊始,当A股重新站上3400点之时,大家发现近期地产股板块表现十分抢眼。

  除泰禾集团在近9个交易日涨了82%之外,华夏幸福绿地控股荣盛发展、万科A、阳光城保利地产等地产股也表现优异。自此整个A股房地产板块,在近7个交易日涨了10%。

  除了A股市场外,内房股在香港市场也同样表现惊人。仅在2017年港股市场,内房股上涨三四倍的并不在少数。

  但到了年底,内房股进行了一轮短暂的调整,不少个股这一波下跌幅度超过15%,进入2018年,内房股扭头再来,碧桂园再一次创出了历史新高。

  内房股之所以受到A股、港股这二大市场投资者的热情追棒,主要原因有二:一方面,去年大型房企创造了新的销售纪录,从而助推了股价的上涨。

  碧桂园超过5500亿元,位列行业第一;万科、恒大也均超过5000亿元,分列二、三位;融创成最大黑马,连超多家强敌,达到3600亿元,排在第四位。

  我们经过梳理发现,上市房企的前三甲都破了5000亿元,TOP6的门槛提升至3000亿元,TOP10的门槛来到1500亿元,这就是大房企2017年的成绩单。

  实际上,2017年度,是碧桂园第一次登顶。在2016年9月份之前,万科都还是绝对的老大,但之后不久被恒大超越。应该说,万科在去年宝万之争后,还能击败恒大稳坐2017上市老二地位,也真是难能可贵。

  另一方面,新一轮的楼市调整大幕已经开启,这一次不是收紧,也并非大幅度放开,而是分类调控、因城施策,甚至一城多策。

  对此,业内最乐观的解读,调控政策没有进一步加码,房地产行业已经度过了最紧张的时期,预计其他城市也会纷纷效仿。

  随着,A股的房地产开发板块、香港市场的内房股板块都出现了集体大涨走势,很多投资者对此表示了担忧,房地产板块的集体飙涨,究竟还会持续下去?还是庄家出逃之前,最后的盛宴呢?对此,我们觉得应该谨慎对待。

  首先,房地产板块的业绩大增,但不可持续。2017年1至9月份国内房企销售十分火爆,这由二个原因造成的:
  其一,消费资金变相流入房地产业。2017年上半年,新增消费类贷款突然增加,主要是消费贷、装修贷等消费类贷款资金进入房地产市场,推高了上市房企的业绩。

  其二,货币政策持续放松效应。2016年6月,央行货币政策宽松,传导至房地产领域需要差不多半年多的时间,正是因为货币政策的持续宽松,助推了房企的业绩。以后,国内货币政策将持续收紧,房企的好日子很难持续下去。

  再者,兰州、南京等房地产政策放松背后有一定的原因,并不会有更多的城市步其后尘。先说兰州取消西固区、九州开发区、高坪偏远区域的住房限购政策。

  但是中心城区城关区、七里河区、安宁区范围内的限购政策并未放松。其实,兰州就是想给边缘地区去库存,但并不想在中心城市取消限购,这也体现了一城多策的调控方针。

  此外,南京是有针对性的为留住技术人才取消了限购政策,南京市规定,研究生以上学历及40岁以下的本科学历人才凭毕业证书、技术(技能)型人才凭高级工及以上职业资格证书办理落户手续后,即可申请享受相应的住房政策。

  现在为了留住高学历人才的采取开放措施的城市有的是,南京取消高学历人才的限购政策,并非首创,
  最后,亮丽业绩之下的高杠杆之忧却难以掩饰。上市房企在去年拓展业务,拼抢业绩之时,他们的负债率也在提升,这从当前国家所倡导的“降杠杆”角度上看,这并不是好事情。

  资料显示,由于业务的大幅扩张(主要是并购中小房企、抢做地王),117家A股上市房企在2017年上半年平均净负债率达到207.44%。

  负债率超过300%的房企共有6家;净负债率在200%至300%之间的房企共有9家;净负债率在100%至200%之间的共有26家。

  这意味着,去年上市房企业绩再好,也离不开其负债经营的局面。现在房企的好日子还是存在着更多隐患的,一旦房企造的房子产生滞销,而海外融资又受到限制,如果再遇到债务偿还周期的集中到来,那么房企不仅是资金链出现问题,还可能关首其生死存亡。

  进入2018年房企都要被迫开始降杠杆,其今年的业绩必然会是大幅下滑的一年。

  内地的上市房企在A股、港股两市都有惊人的表现。这究竟是最后的晚宴?还是价值的回归呢?

  对此我们更倾向于前者,从目前情况来看,像之前的货币宽松时代不会再来。同时,部分地区放松房地产调控政策全面放松,也只是假象,只是对之前的房地产政策进行微调。未来房地产将迎来全面降杠杆。所以,上市房企业绩要想在2017年之上再有所突破,这种难度系统将会相当的大。(平.说.财.经)
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