[增持评级]保利地产(600048)公司事件点评:新型融资渠道启航 储架发行首单-对保利类REITS第一期成功设立的点评

时间:2018年03月14日 16:04:34 中财网


本报告导读:
保利此次为国内首单储架发行类REITs, 为未来公募发行做准备。在开发端融资收紧背景下,租赁就成为了新型融资渠道,且19 年超长存续期的5.5%利率处于低位水平。

事件:
2017年10月23日,上交所出具《关于对中联前海开源-保利地产租赁住房一号资产支持证券挂牌转让无异议的函》;2018 年3 月13 日,“中联前海开源-保利地产租赁住房一号资产支持专项计划”成功发行,这是国内首单央企租赁住房类REITs,也是首单储架发行类REITs。

评论:
保利租赁住房类REITs 产品采取储架、分期发行机制,为国内首单储架发行类REITs。此次储架总规模不超过50 亿元,首期发行规模17.17亿元,虽然保利租赁住房REITs 仍为私募发行,但储架发行的意义在于对未来公募发行的可能性做准备。此次产品的基础资产为私募基金份额,底层资产为保利地产自持租赁住房,而且这些物业均由保利地产旗下租赁住房管理运营平台保利安平和保利商业负责运营。

对比7 年期AAA 级企业债平均利率为5.3%,考虑期限利差,19 年存续期5.5%的利率处于低利率水平。此次优先级、次级占比为9:1,其中优先级资产支持证券规模为15.4 亿元,预期收益率为固定5.5%,且证券评级AAA; 次级资产支持证券规模为1.7 亿元。本专项计划针对优先级资产支持证券每3 年设有开放退出安排,可提前结束;次级资产支持证券不参与开放退出。

在开发端融资收紧的背景下,租赁就成为了新型融资渠道。目前在银行表外转变内,严控信托等非标资金流入房地产领域时,外加上海等城市严查并购贷款的情形下,开发商的融资渠道受限造成融资收紧。但长租公寓却是国家现阶段重点鼓励和扶持行业,加上重资产持有模式拉长投资回收期,因此资产证券化是释放这个行业资金沉淀最有效的解决方法。

保利地产拥有项目公司股权、债权及物业资产的优先收购权。保利地产作为资产优先收购权人,有权根据《标准条款》与《优先收购权协议》的约定优先收购私募基金所持项目公司的股权、债权,以及项目公司所持物业资产。由于公司未来业绩和估值的双双上修,加上行业合理的估值中枢在14 倍左右,因此维持公司目标价24.27 元/每股,公司2017 ~ 2019 年EPS 维持1.32/1.74/2.26 元,对应PE 为11.0/8.4/6.4 倍。

风险提示:发生差额支付启动事件。
□ .谢.皓.宇./.白.淑.媛./.卜.文.凯  .国.泰.君.安.证.券.股.份.有.限.公.司
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