[强推评级]招商蛇口(001979)点评：拟现金收购招商漳州 彰显非市场化拿地能力 重申强烈推荐

时间：2018年03月14日 16:04:57 中财网

主要观点
　　1、拟现金收购招商漳州，政企合作模式再获复制，集团内资源整合又获突破公司本次拟以支付现金方式收购公司控股股东招商局集团及其全资子公司招商局集团（香港）合计持有的招商漳州78%股权，其中招商局集团持有招商漳州48%股权，招商局集团（香港）持有招商漳州30%股权，收购完成后公司将成为招商漳州控股股东，股权占比78%，此外招商漳州另外4 个股东分别为福建交运集团、漳州市政府、龙海市政府和福建航港管理局，分别股权占比10%、5%、5%和2%，本次收购是前海项目政企合作的园区开发模式的又一成功复制，接连获得武汉和漳州地方政府的先后认可，后续前海项目的推进也或将加速。此外，由于本次收购涉及福建当地政府机构和招商局集团及其一级子公司多方，只有在招商局集团强力主导下才能有所突破，结合集团将蛇口核心资产注入公司后将公司层级提升至一级单位，以及亲自出面对接武钢、昆钢等央企项目，集团层面对公司重视程度无以复加，后续集团内资源整合继续整合也依然期待。

　　2、新增优质土储占地800 万方，漳州开发区56 平方公里仍有较大想象空间通过本次收购，公司将获取土储占地800 万方，对应权益面积624 万方，大幅增加公司海西优质土储，其中包括双鱼岛土储占地220 万方，对应权益面积172 万方，该部分已于2017 年取得不动产权证书，全面开发在即，将快速贡献业绩。招商漳州项目与厦门本岛隔海相望，直线距离仅3.4 公里，两边房价分别为1.5 万元/平米VS7 万元/平米，拥有着极大的价差以及优越的位置，随着漳海底隧道的未来落地也将推动，该项目后续价值有着大幅提升空间。

　　此外，考虑到招商漳州所在的漳州开发区辖区面积56.17 平方公里，并且招商漳州在开发区内已形成了包括土地一级开发、园区开发建设及运营等较为完善的产业园区开发运营体系，未来开发区优质资源还有进一步注入可能。

　　3、 土地资源供给侧改革之下，具备存量资源重估&增量资源获取强大优势公司同时具备存量优质资源重估&增量优质资源获取的强大优势，其深圳前海、太子湾和蛇口项目，都将逐步正式进入业绩贡献，增值非常可观。在增量资源获取方面，公司拥有远超于其他房企的非市场化拿地能力，其手段包括存量转型、集团内部整合、产业新城模式、国资并购收购、邮轮母港再开发等模式。17 年以来国企资源承接模式与武钢、昆钢、东风房地产、浙江农发集团签订合作协议，产业新城模式获取蕲春项目，以及公司新斩获的宝山工业区、蕲春地块、青岛蓝湾网谷地块，以及本次集团资源整合方式获取的招商漳州项目等，公司非市场化模式正在加速兑现。在土地市场供给调控和溢价率持续高位的背景下，公司通过非市场化途径获取增量资源的方式将是房地产后市场时代的制胜关键。

　　4、投资建议：拟现金收购招商漳州，彰显非市场化拿地能力，重申“强烈推荐”

　　近年来公司推进“快周转+资源型”并重的策略。一方面，公司过去两年积极拿地扩张，尤其开年以来公司拿地规模创历史新高，充分展现出公司快周转的转型以及对于规模的追求。另一方面，在土地资源供给侧改革背景之下，公司具备存量优质资源重估+增量优质资源获取优势，对于前者，前海、太子湾和蛇口分别增值634 亿、149 亿元和245 亿元，合计1027 亿元，相较于目前净资产500 多亿和市值1700 亿贡献巨大；对于后者：公司通过存量转型、集团注入、产业新城模式、邮轮母港再开发等渠道，资源获取优势明显。此外，两会期间粤港澳大湾区发展规划刚要编制基本完成，并规划已经报批，预计规划获批在即，而这利好于作为大湾区的核心标的公司的资产价值的再获提升。我们维持公司17-19 年每股收益1.55、2.01 和2.44 元预测不变，目前现价对应18PE 为10.8 倍，维持目标价28.00 元，重申“强烈推荐”评级。

　　5、风险提示：房地产市场下行风险