[看好评级]房地产行业事件点评-销售如期下滑 建安有望接力驱动投资

时间:2019年03月15日 19:26:08 中财网
事件:
国家统计局公布1-2 月房地产开发投资和销售数据,商品房销售面积14102 万平方米,同比下降3.6%,增速比2018 年回落4.9 个百分点。全国房地产开发投资12090 亿元,同比增长11.6%,增速比2018 年提高2.1 个百分点。房屋新开工面积18814 万平方米,增长6%,增速回落11.2 个百分点;土地购置面积1545 万平方米,同比下滑34.1%,增速比2018 年回落48.3 个百分点;土地成交价款690 亿元,下滑13.1%,增速回落33.1 个百分点。

观点一览:
建安接力驱动投资,新开工大幅下滑
销售如期下行,维持全年小幅下行判断
销售回落且拿地意愿不足,到位资金增速大幅下行
总体判断:整体上看,销售与投资缓慢下行,土地购置和到位资金维持相对低位,是我们对本年房地产的主要判断。我们认为,销售不显著低于预期+政策边际改善的背景下,地产股整体表现不会太差。个股选择方面,仍然销售为王,布局一二线、本年销售增速确定性高的房企,有望享受一定的估值溢价。推荐保利地产金地集团荣盛发展滨江集团蓝光发展等。

1.建安驱动投资趋势明显 新开工大幅下滑
1-2 月全国房地产开发投资12090 亿元,同比增长11.6%,增速比2018 年提高2.1 个百分点,2018 年8 月以来的下滑趋势出现扭转。其中土地购置面积1545 万平方米,同比下降34.1%;土地成交价款690 亿元,下降13.1%,数据显示房企拿地积极性较差。

投资增速较高的原因有二,一是土地购置费用下行会慢于土地成交价款(土地购置费分期计入投资,因此其下降会更加平缓),二是投资由之前的土地购置驱动向建安投资驱动转变,预计1-2 月建安投资增速接近8%。这和我们年度策略报告的预测比较一致。

1-2 月房屋新开工面积18814 万平方米,增速由2018 年的17.2%大幅下行至6%,或预示土地购置增速将继续下行。展望未来,考虑到销售走弱、房企拿地积极性较差叠加高基数影响,土地购置增速或将维持在较低水平。同时2018 年较高的土地购置或将在新开工推动下,拉动建安投资的增长。二者对冲之下,我们维持2019 年房地产开发投资增速为2.1%的判断。

2、销售如期下行 维持全年小幅下行判断
1-2 月,商品房销售面积14102 万平方米,同比下降3.6%,增速比2018 年回落4.9 个百分点,连续7 个月下滑且首次进入负区间。商品房销售额12803 亿元,增长2.8%,增速回落9.4 个百分点。短期较大的销售增速下行,除了需求本身较弱之外,部分房企为完成去年销售目标,年底抢销售也导致本年年初销售较弱。

我们认为本年整体销售整体不及上年,销售额增速大概率呈现前低后高。原因是,一季度开发商普遍推盘不多,叠加2018 年上半年的高基数效应,上半年销售增速承压。但随着下半年基数的下降、大概率出现的政策边际放松(特别是收紧调控较早的一线和强二线城市)和潜在需求的逐渐释放,我们维持全年销售额增速-2%、销售面积增速-4%的判断。

3.销售回落且拿地意愿不足 到位资金增速大幅下行1-2 月,房地产开发企业到位资金24497 亿元,同比增长2.1%,增速比2018 年全年回落4.3 个百分点。其中,国内贷款4976 亿元,下降0.5%;利用外资52 亿元,增长3.3 倍;自筹资金7279 亿元,下降1.5%;定金及预收款7366 亿元,增长5.6%;个人按揭贷款3458 亿元,增长6.5%。

其中国内贷款和个人按揭贷款出现拐点,国内贷款仍然保持负增长但降幅相比2018 年收窄4.4 个百分点,个人按揭贷款增速由负转正,相比2018 年提升7.3 个百分点。占大头的自筹资金和定金及预收款两项增速下滑明显,拖累到位资金增速大幅下行。

我们认为短期看房企到位资金增速或延续下行趋势。原因有三:第一,销售下滑趋势或将延续,定金及预收款增速大概率走低;第二,房企拿地意愿不足,资金需求走弱,自筹资金增速大幅下滑;第三,部分房企融资改善,但目前还不足以对冲行业销售下行和房企拿地意愿不足的趋势。下半年伴随销售增速拐点出现及流动性进一步宽松,房企到位资金或将边际改善。

投资建议:
整体上看,销售与投资缓慢下行,土地购置和到位资金维持相对低位,是我们对本年房地产的主要判断。我们认为,销售不显著低于预期+政策边际改善的背景下,地产股整体表现不会太差。个股选择方面,仍然销售为王,布局一二线、本年销售增速确定性高的房企,有望享受一定的估值溢价。推荐保利地产金地集团荣盛发展滨江集团蓝光发展等。

风险提示:商品房销售继续大幅下行,政策友好程度不及预期
□ .任.鹤  .东.兴.证.券.股.份.有.限.公.司
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