24福控01 : 深圳市福田投资控股有限公司相关债券2026年跟踪评级报告（24福控01）
信用评级报告声明 除因本次评级事项本评级机构与评级对象构成委托关系外，本评级机构及评级从业人员与评级对象不存在任何足以影响评级行为独立、客观、公正的关联关系。 本评级机构与评级从业人员已履行尽职调查义务，有充分理由保证所出具的评级报告遵循了真实、客观、公正原则，但不对评级对象及其相关方提供或已正式对外公布信息的合法性、真实性、准确性和完整性作任何保证。 本评级机构依据内部信用评级标准和工作程序对评级结果作出独立判断，不受任何组织或个人的影响。 本评级报告观点仅为本评级机构对评级对象信用状况的个体意见，不作为购买、出售、持有任何证券的建议。本评级机构不对任何机构或个人因使用本评级报告及评级结果而导致的任何损失负责。 本次评级结果自本评级报告所注明日期起生效，有效期为被评证券的存续期。同时，本评级机构已对受评对象的跟踪评级事项做出了明确安排，并有权在被评证券存续期间变更信用评级。本评级机构提醒报告使用者应及时登陆本公司网站关注被评证券信用评级的变化情况。 本评级报告版权归本评级机构所有，未经授权不得修改、复制、转载和出售。除委托评级合同约定外，未经本评级机构书面同意，本评级报告及评级结论不得用于其他债券的发行等证券业务活动或其他用途。 中证鹏元资信评估股份有限公司 深圳市福田投资控股有限公司相关债券2026年跟踪评级报告（24福 控01） 评级观点 评级结果 ? 本次等级的评定是考虑到：福田区是深圳市的中心城区，经济实力 本次评级 上次评级 居全市前列，深圳市福田投资控股有限公司（以下简称“福田投 AAA AAA 主体信用等级 控”或“公司”）仍是福田区重要的城市建设和国有资产经营管理 评级展望 稳定 稳定 主体，承担福田区城市建设、产业楼宇运营、战略投资和公共服务 等职能，在资金注入和大额政府专项债券资金划拨等方面持续获得 24福控 01 AAA AAA 福田区政府的大力支持。同时，中证鹏元也关注到公司负责建设的 棚户区改造和城市更新项目投资规模很大，城市更新项目资金需自 筹，公司面临较大的资金支出压力，且需关注后续建成房产的销售 去化和出租情况；此外，公司负责的棚户区改造项目仍未确定结算 方式，需持续关注其落地进展。此外，存续可续期债券在条款设计 上具有清偿顺序劣后于普通债务等特殊要求，值得投资者关注。 评级日期 未来展望 2026年 07月 29日 ? 中证鹏元给予公司稳定的信用评级展望。我们认为，在未来较长的一段时间内公司所处的良好区域环境及在福田区属国有企业中的重 要地位仍将维持，预计公司未来有望持续获得政府在资金、资产注 入等方面的大力支持。 公司主要财务数据及指标（单位：亿元） 项目 2025 2024 2023 总资产 567.02 514.86 277.62 所有者权益 206.21 158.11 156.89 总债务 223.62 239.34 79.66 6.71 25.84 19.29 营业收入 净利润 3.65 3.00 2.60 联系方式 经营活动现金流净额 19.99 -3.80 3.23 总债务/EBITDA 88.36 36.13 18.22 项目负责人：朱小万 EBITDA利息保障倍数 0.36 0.84 1.94 zhuxw@cspengyuan.com 55.93% 60.22% 33.68% 总债务/总资本 经营活动现金流净额/总债务 8.94% -1.59% 4.05% 项目组成员：张蓉 EBITDA利润率 37.72% 25.64% 22.67% zhangr@cspengyuan.com 总资产回报率 1.53% 1.55% 1.88% 现金短期债务比 1.22 0.54 1.83 评级总监： 50.21% 21.37% 22.47% 销售毛利率 资产负债率 63.63% 69.29% 43.49% 资料来源：公司 2023-2025年审计报告，中证鹏元整理 联系电话：0755-82872897 正面 ? 福田区是深圳市的中心城区，是深圳市行政、金融、文化、商贸和国际交往中心，经济实力居全市前列。深圳市是 我国首个经济特区、全国性经济中心城市和国家级交通枢纽城市，新兴产业发达，经济发展水平位居全国前列；福 田区区位条件优越，近年突出发展科创、金融、时尚“三大产业”，发展总部经济等特色经济，区域经济发展强劲， 2025年 GDP增至 6,420.22亿元，在全市排名第二，且固定资产投资增速恢复强劲。 ? 公司仍承担福田区城市建设、产业楼宇管理、战略投资和公共服务等职能，区域内重要性高。公司是福田区重要的 城市改造和国有资产经营管理主体，业务仍主要覆盖区域内城市更新和棚户区改造项目、提供高质量产业楼宇空间 服务、发展战略投资职能及完善公共服务体系等板块，2025年公司承接的城市更新业务仍较多且规模较大，租赁物 业规模较大，且进一步拓展双碳产业运营业务，区域地位稳固。 ? 公司债务结构有所优化，且现金短期债务比明显提升。得益于福嘉公司股权处置资金回笼及福投控大厦销售回款偿 还债务，2025年末公司总债务规模有所减少，且公司用长期银行借款置换了保险债权计划和信托贷款融资，短期债 务规模大幅下降，现金短期债务比明显改善。 ? 公司在资金及资产注入、大额政府专项债券资金划拨等方面获得福田区政府的大力支持。2025年深圳市福田区国有 资产监督管理局（以下简称“福田区国资局”）向公司注资 5.39亿元，并将所持深圳市福田安居有限公司（以下简 称“福田安居公司”）40%股权无偿划转给公司，且将深圳市福田区物业管理中心持有的部分物业资产无偿划转给公司，一定程度增强公司资本实力和业务经营实力。此外，截至 2025年末，公司获得福田区政府拨付的棚改专项债 券资金和保障性租赁住房专项债券资金余额为 64.37 亿元，为公司项目建设提供有力的资金支持。 关注 ? 公司主导实施的城市更新项目投资规模较大，面临较大的资金支出压力，且需关注项目建成后房产销售去化情况。 公司在建城市更新项目总投资规模较大，且仍需投入大量资金，资本开支压力推高公司对外融资规模和债务规模。 此外，城市更新项目建成后将形成较多可供租售的房产和物业，当前房地产市场行情低迷，需关注后续项目销售去 化和出租不及预期带来的资金平衡压力。 ? 需持续关注公司棚户区改造项目结算方式落地情况。公司下属子公司就华富村项目、南华村项目分别与深圳市福田 区住房和建设局（以下简称“福田区住建局”）签订了监管协议，项目公司采取委托代建模式，项目公司仍未与福 田区住建局明确棚户区改造项目的结算方式。 ? 存续可续期债券条款具有一定特殊性。存续可续期债券具有公司赎回选择权、利息递延支付选择权、票面利率调整 机制等特点，且清偿顺序劣后于公司普通债务。 本次评级适用评级方法和模型 评级方法/模型名称 版本号 地方产业投资（运营）企业信用评级方法和模型 cspy_ffmx_2024V1.0 外部特殊支持评价方法和模型 cspy_ffmx_2025V1.0 注：上述评级方法和模型已披露于中证鹏元官方网站 本次评级模型打分表及结果 评分要素 指标 评分等级 评分要素 指标 评分等级 7/7 3/9 区域环境 杠杆状况 业务状况 经营状况 6/7 财务状况 盈利状况 强 流动性状况 7/7 ESG因素 0 审计报告质量 0 调整因素 不良信用记录 0 补充调整 0 个体信用状况 aa+ 外部特殊支持 1 主体信用等级 AAA 注：各指标得分越高，表示表现越好。 本次跟踪债券概况 债券简称 发行规模（亿元） 债券余额（亿元） 上次评级日期 债券到期日期 24福控 01 10.00 10.00 2025-5-29 2029-3-1 一、 债券募集资金使用情况 “24福控01”募集资金扣除发行费用后，计划用于偿还有息债务和补充流动资金，截至2025年末，“24福控01”募集资金已全部使用完毕。 二、 发行主体概况 截至2025年末，公司注册资本和实收资本仍均为40.26亿元，控股股东及实际控制人仍均为福田区国资局，持股比例为100.00%，股权结构图详见附录二。根据深圳市福田区人民政府2025年任免文件，公司董事长和总经理人员有所变更。 公司仍是深圳市福田区重要的辖区城市改造和国有资产经营管理平台，业务主要涵盖推进区域内城市更新和棚户区改造项目、提供高质量产业楼宇空间服务、发展战略投资职能及完善公共服务体系等板块。 表1 2025年末/2025年重要公司主要财务指标（单位：亿元） 子公司名称 注册资本 持股比例 总资产 净资产 营业收入 净利润 业务性质 福安公司 2.00 100.00% 24.70 17.53 4.32 8.00 房地产业 5.00 100.00% 61.27 20.18 0.56 0.74 福华公司 房地产业 新沙公司 1.50 100.00% 204.49 30.20 0.01 -0.51 房地产业 注：福安公司是“深圳市福田福安有限公司”的简称，福华公司是“深圳市福田福华建设开发有限公司”的简称，新沙 公司是深圳市金地新沙房地产开发有限公司的简称。 资料来源：上表子公司2025年审计报告，中证鹏元整理 三、 运营环境 宏观经济和政策环境 2026年一季度经济起步有力，但内需仍待强化；宏观政策用好用足，货币政策精准灵活，努力实现“十五五”良好开局 2026年一季度实际GDP同比增长5.0%，持平2025年全年增速。宏观政策持续发力、靠前发力，效果逐步显现。供给端表现强劲，需求端结构分化，社零温和修复，投资托底企稳，出口保持高景气。价格水平持续改善，输入性通胀压力增加。经济在结构优化中稳步前行，转型压力仍存、修复节奏分化，但也不乏亮点，新质生产力加快形成，先进制造业和新兴产业快速增长，重点领域风险有序缓释，外贸结构持续优化，资本市场活力增强。展望二季度，外部形势严峻复杂，中东冲突对全球经济和能源的影响逐步显现，国内供强需弱格局延续，经济回升基础仍需巩固。宏观政策将立足用好用足现有存量政策，提升宏观经济治理效能，着力稳就业、稳企业、稳市场、稳预期。财政政策持续用力，充分发挥专项债、 生等方面的支持，推进化债和扩大内需。货币政策适度宽松，增强前瞻性、灵活性、针对性，总量工具更加审慎，保持流动性充裕和社融成本低位运行。探索多渠道盘活存量商品房，进一步发挥“保交房”的白名单制度作用，努力稳定房地产市场。加快建设全国统一大市场，深化落地“反内卷”政策，优化产能与供给结构。我国经济转型将继续推进，推动新旧动能再平衡，进一步做强国内大循环，做优国内国际双循环，加快建设现代化产业体系，推动科技自立自强、产业链自主可控，努力实现“十五五”良好开局。 区域经济环境 福田区作为深圳市的中心城区，是市委市政府机关驻地，汇聚行政、金融、文化、商贸及国际交往等城市核心功能，凭借优越区位，福田聚焦科创、金融、时尚三大主导产业，并大力发展总部经济，经济发展势头强劲，综合实力稳居深圳前列 区位特征：福田区是深圳市中心城区，路网密集，毗邻香港，区位条件优越。福田区位处深圳市核心区域，交通网络辐射全市、连接中国香港，通达全国，皇岗、福田两大口岸和福田保税区一号通道直连直通中国香港，福田地下高铁站14分钟直通中国香港西九龙、38分钟可达广州南站，形成“广深港半小时通勤圈”；截至2026年2月末，10条地铁线在福田总里程112.1公里，在建线路建成后总长将达到137.98公里，轨道交通密度与日本东京、中国香港中环相当。福田区幅员面积78.66平方公里，截至2025年末，福田区常住人口为155.44万人，较2023年末有小幅上升。 经济发展水平：福田区经济总量（GDP）在深圳市下辖各区中排名第二，以金融业为核心增长引擎，经济发展水平很好。近年福田区生产总值持续增长，其中2025年GDP增速在深圳市下辖行政区中排名第二，高于深圳市GDP 5.5%的增速水平。2025年福田区固定资产投资额受房地产开发投资拖累而有所下降，当期福田区房地产开发投资同比下降37.9%，工业投资同比增长112.5%。福田区社会消费品零售总额连续两年同比下降，消费潜能有待激发。随着促外贸政策出台，福田区进出口总额连续两年增长，2025年突破9,400亿元。分产业来看，2025年福田区第二产业增加值634.07亿元，同比增长1.0%，两年平均增长4.4%；第三产业增加值5,782.83亿元，同比增长8.8%，两年平均增长6.8%。其中金融业发挥重要的推动作用，金融业增加值增长16.5%，占深圳市金融业增加值的比重接近一半。福田区人均GDP显著高于全国平均水平，连续两年位居赛迪“投资竞争力百强区”榜首，连续五年排名“中国百强区”前三。 表2 2025年深圳部分区经济财政指标情况（单位：亿元） 区域名称 GDP GDP增速 人均 GDP（万元） 一般公共预算收入 南山区 10,102.38 6.3% 54.77 386.23 福田区 6,420.22 8.0% 41.30 215.05 6,095.92 2.6% 14.66 357.54 龙岗区 宝安区 5,430.03 2.6% 11.80 397.51 龙华区 3,311.13 6.1% 12.81 176.91 光明区 1,841.76 6.5% 15.48 132.39 坪山区 1,602.89 10.5% 25.45 69.94 注：龙岗区、罗湖区、坪山区人均 GDP数据来源于其国民经济和社会发展统计公报，福田区、龙华区 和光明区人均 GDP采用 2025年末地区常住人口数据，其他地区的人均 GDP=2025年地区 GDP/2024年末地区常住人口数。 资料来源：各区 2025年财政预算执行情况、2025年国民经济和社会发展统计公报、2025年经营运行情况等，中证鹏元 整理 表3 福田区主要经济指标及同比变化情况（单位：亿元） 2025年 2024年 2023年 项目 金额 增长率 金额 增长率 金额 增长率 地区生产总值（GDP） 6,420.22 8.0% 5,948.82 5.1% 5,704.55 2.8% 固定资产投资 632.6 -7.8% 685 10.1% 621.73 -7.9% 社会消费品零售总额 1,562.31 -3.9% 2,344 -3.3% 2,414.79 6.0% 进出口总额 9,491.82 5.2% 9,047.3 - 7,842 - 人均 GDP（万元） 41.30 38.72 37.51 人均 GDP/全国人均 GDP 414.42% 404.41% 419.77% 注： 2023-2025年人均 GDP按当年末常住人口数计算。 资料来源：深圳市福田区 2023-2025年国民经济和社会发展统计公报、政府网，中证鹏元整理 产业情况：福田区以第三产业为主导，着力推进科创、金融、时尚三大板块发展，总部企业高度集聚。2025年福田区三次产业构成为0.05：9.88：90.07，以第三产业为主导，全力打造以“科创+金融+时尚”为主导的都市型现代化产业体系。福田区为金融强区，深圳证券交易所、深圳金融监管局、深圳证监局等金融基础设施和金融监管机构齐驻福田，聚集持牌金融机构突破300家、数量超全市六成，且辖区内资产评估机构、会计师事务所、律师事务所等专业服务机构占比全市第一，2025年引进西班牙桑坦德银行深圳分行等12家持牌金融机构，落地全国首批股份制银行金融资产投资公司、全国首只AIC母基金等新质金融项目。科创方面，荣耀、中广核等一批千亿级领军企业汇聚福田，智能终端、新能源、软件信息服务业3个千亿级新质产业集群持续发展，2025年福田区建成全国首个垂域模型产业集聚区，落地深圳（福田）海联大模型算法赋能服务中心、千模加速器等平台。时尚业态多元丰富，高端女装产业、空间设计行业全国领先，时尚产业集群发展迅速，连续8年推出时尚产业专项扶持措施，高标准建设湾区时尚总部中心，时尚规模以上企业突破2,600家，2025年时尚产业增加值达972.43亿元，产业规模约占全市的1/4。此外，福田区大力发展特色经济，总部企业高度集聚，聚集了中国平安保险、招商银行、深投控3家本土世界500强企业，累计100多家世界500强企业及分支机构落户福田区。 发展规划及机遇：2023年8月，国务院印发《河套深港科技创新合作区深圳园区发展规划》，赋予福田规划建设河套合作区、打造世界级科研枢纽的战略使命，河套合作区是粤港澳大湾区发展规划纲要中唯一以科技创新为主体的特色平台，计划到2035年深圳园区与中国香港园区协同创新的格局全面形成，科技创新国际化程度居于全球领先地位，创新要素跨境自由有序流动，培育一批世界一流的创新载体和顶尖科技企业研发中心，成为世界级的科研枢纽。 公司业务仍主要覆盖城市建设、产业楼宇、战略投资和公共服务四个板块。2025年公司营业收入大幅减少，主要系华富村项目回迁接近尾声及福投控大厦销售额下降影响所致；物业租赁业务收入受深业上城租金水平及出租率下降影响同比有所下降。毛利率方面，受益于福投控大厦住宅部分售价较高以及华富村回迁部分调整项目预算回冲项目成本，2025年公司销售毛利率大幅上升。 表4 公司营业收入构成及毛利率情况（单位：亿元） （一）城市建设：棚户区改造及城市更新 公司仍是福田区内棚户区改造和城市更新的重要主体，在推动福田区城市空间优化、改善居民生活条件、焕新城市面貌等方面发挥重要作用，其中环湾城项目销售去化表现良好，但城市更新项目需要公司筹集部分建设资金，面临较大的资本开支压力，同时需持续关注委托代建模式下棚户区改造项目结算方式及城市更新项目的房产租售去化情况 1、棚户区改造项目 公司棚户区改造项目业务模式未发生变动，负责的棚户区改造项目尚未完工，仍在与福田区住建局商议棚户区改造结算方式。 截至2025年末，公司主要在建的棚户区改造项目为华富村东、西区棚户区改造项目（本文简称“华富村项目”）、河湾北片区改造项目（南华村棚改）（本文简称“南华村项目”），仍分别由福田区住建局确认公司全资子公司深圳市福田福华建设开发有限公司（本文简称“福华公司”）、深圳市福田福河建设开发有限公司（本文简称“福河公司”）为实施主体。项目具体情况如下所示： （1）华富村项目。该项目计划总投资121.50亿元，截至2025年末已投资92.75亿元，除收到股东注资、中央财政棚改资金和深圳市福田区政府物业管理中心（以下简称“区物管中心”）拨付资金外，还收到政府专项债券资金30.24亿元。华富村项目预计总规划计容建筑面积为62.47万平方米，其中住宅38.92万平方米，商业、办公等16.78万平方米，商务公寓（人才房）4.40万平方米。该项目回迁部分已于2023年建成，截至2025年末已基本完成回迁房交付，2025年收到少量业主增购款0.56亿元，期末累计收到业主增购款15.97亿元，预计未来不再产生大额回迁增购收入；商业、办公、商业公寓（人才房）等部分仍在建设中。 资和中央财政棚改资金外，还收到政府专项债券资金34.42亿元。南华村项目总规划计容建筑面积为61.42万平方米，其中住宅为55.47万平方米，商业为2.58万平方米，公共配套为3.36万平方米，目前回迁安置房已启动交付，预计产生增购收入10.82亿元，将于2026年起陆续确认。除部分回迁面积由业主增购外，预计可产生共有产权住房销售收入92.96亿元、保障性租赁住房租金及无偿移交商业资金收入56.56亿元。 2、城市更新项目 公司承担了福田区较多的城市更新项目，城市更新项目资金来源主要为自有资金、银行融资和销售回款。具体项目情况如下所示： （1）金地工业区城市更新项目（环湾城）。环湾城项目规划总计容建筑面积71.02万平方米，涵盖住宅25.00万平方米（含保障房5万平方米）、公寓12.50万平方米、商业办公及旅馆建筑30.01万平方米、配套设施3.52万平方米，可研预计住宅销售收入191.95亿元、公寓销售收入98.94亿元。环湾城项目计划总投资285.25亿元，资金主要来源于自有资金、银行借款和销售回款，截至2025年末已投资181.69亿元。 03地块已于2025年10月完成竣工备案，01、02地块仍处于主体结构施工阶段。该项目总可售面积为34.27万平方米，2025年销售面积为3.53万平方米，销售金额为35.10亿元（含税），截至2025年末累计已售面积为10.99万平方米，累计已售金额达111.36亿元（含税），整体去化情况较好。 （2）八卦岭产业园区城市更新项目。该项目由福安公司子公司深圳市福升建设开发有限公司作为实施主体，规划总计容建筑面积21.58万平方米，其中产业研发用房11.97万平方米、配套宿舍3.38万平方米、酒店3.00万平方米、商业办公2.22万平方米、公共配套设施1.01万平方米。项目计划总投资43.17亿元，截至2025年末，项目已投资15.45亿元，资金来源为自有资金和银行借款。除回迁房外，研发用房和酒店计划由公司自行运营，宿舍40%销售、60%运营，其他物业考虑对外销售，预计未来可产生收入143.34亿元，其中销售收入19.58亿元，租金收入63.38亿元，酒店运营收入44.38亿元，宿舍运营收入16.00亿元。 （3）福投控大厦。该项目已于2023年完工，项目已完成业主回迁及保障性住房的交付，公司可用于市场化可售部分的面积为3.21万平方米，2025年出售面积为0.60万平方米，出售金额为4.56亿元；截至2025年末，福投控大厦剩余可售面积为1.14万平方米，其中包括办公1.06万平方米、商业0.08万平方米。 福田区沙头街道文化创意园城市更新单元项目此前由深圳市福嘉建设开发有限公司（以下简称“福嘉公司”）作为实施主体，2025年福安公司通过在联合产权交易所公开挂牌将福嘉公司100%股权及债权转让至中建壹品投资发展有限公司名下，交易价款为32.72亿元（包含股权转让价款15.29亿元、债权转让价款17.43亿元），福安公司已于2025年12月全额收到交易价款，公司不再继续负责开发该项目。 结算方式，其中华富村项目回迁增购已接近尾声，南华村项目已启动回迁交付，并预计于2026年产生回迁增购收入。公司负责的城市更新项目中，目前环湾城项目及福投控大厦均处于销售阶段，整体去化情况较好；八卦岭产业园区城市更新项目尚处于建设初期。此外，公司负责建设的棚户区改造和城市更新项目投资规模很大，其中棚户区改造项目无需公司筹集资金，但城市更新项目资金来源大部分需要公司自筹，面临较大的资金压力，且需关注城市更新项目建成后的房产销售去化及出租情况。 表5 截至 2025年末公司主要在建项目情况（单位：亿元） 项目名称 预计总投资 累计已投资 资金来源 实施主体 建设周期 财政注资、专项债券资 华富村东、西区棚 金、中央财政棚改专项 深圳市福田福华建 121.50 92.75 2019-2027年 户区改造项目 资金、区物管中心拨付 设开发有限公司 资金 财政注资、专项债券资 河湾北片区改造项 深圳市福田福河建 2020-2027年 112.17 82.63 金、中央财政棚改专项 目（南华村棚改） 设开发有限公司 一季度 资金 金地工业区城市更 自有资金、银行融资、 深圳市金地新沙房 285.25 181.69 2020-2028年 新项目（环湾城） 销售回款 地产开发有限公司 八卦岭产业区城市 自有资金、银行融资、 深圳市福升建设开 43.17 15.45 2025-2030年 更新项目（4-2东） 销售回款 发有限公司 合计 562.09 372.52 -- -- -- 资料来源：公司提供，中证鹏元整理 （二）产业楼宇：租赁业务 租赁业务仍是公司稳定的收入来源之一，受深业上城租赁价格下降及部分客户退租影响，2025年租赁收入大幅下降 公司通过自有获取和转租运营等模式管理福田区多业态物业，仍包括住宅、写字楼、商铺、仓储用房等，分布在福田保税区（含深港科技创新合作区）、深业上城等区域。经福田区国资局同意，深圳市福田区物业管理中心将彩福大厦第四层部分建筑面积3,862.97平方米政府物业无偿划转给公司，同时公司租入深湾未来交通港进行升级改造，2025年末公司经营物业面积增加至39.11万平方米。2025年，公司部分物业空置率仍较高，主要系配合区级重大产业招商预留总部企业入驻空间所致，属于中长期战略布局安排，深湾未来交通港处于升级改造期间，暂未形成租赁收入。 2025年公司物业租赁业务收入大幅下降，主要因深业上城物业出租价格下降及年内存在部分客户退租的情况导致，2025年末深业上城出租率虽同比小幅增长，但在年内出租率水平较低；公司其余物业出租率及平均月租金基本与上年持平。毛利率方面，公司租赁物业维护管理支出较为稳定，租赁业务毛利率水平因收入降低有所下滑。 表6 截至 2025年末公司资产租赁业务情况 物业 营业面积 账面原值 平均月租金 业态模式 出租率 经营主体 物业名称 经营 （平方米） （亿元） （万元） 7,777 2.85 7.39 100.00% 益众公司 莲花山园林综合楼 住宅/写字 楼/商铺 30,567 5.94 140.74 69.47% 公司本部 腾邦物流大厦等物业 自有 102,247 22.81 305.00 36.40% 福芯公司 福兴南楼和北楼 物业 产业园区 26,617 8.01 218.00 100.00% 福鹏公司 福鹏 A栋和 B栋 经营 小计 240,401 80.40 - - - - 住宅/写字 租赁 150,699 - 460.39 40.64% 益众公司 田面设计之都等物业 楼/商铺 物业 经营 小计 150.699 0.00 - - - 合计 391,100 80.40 - - 注：1）深圳市福田益众有限公司（简称“益众公司”）物业莲花山园林综合楼平均月租金较低，主要系公司贯彻落实支持 公共卫生事业发展，其客户福田区第二人民医院适用较低租金水平所致；2）深圳市福兴智慧运营有限公司控股股东已于 2025年 2月 13日由公司变更为深圳市福田文旅城服集团有限公司，福兴南楼和北楼移交至深圳市福芯产业运营管理有限公 司（简称“福芯公司”）；3）“福鹏公司”是深圳市福鹏科技产业园有限公司的简称。 资料来源：公司提供 （三）战略投资：投资业务 公司投资业务主要根据福田区政府部署开展，由股权投资和战略投资构成，2025年公司投资企业未发生变化，但投资收益大幅缩减，需关注公司所持股票的市值波动风险及战略投资收益情况 股权投资主要是公司根据福田区政府统一安排进行投资并长期持有，2025年股权投资资产账面价值随二级市场股价下跌而有所下降，公司实现的投资收益规模同比大幅下滑。2025年公司对金地（集团）股份有限公司（以下简称“金地集团”）股权投资产生投资收益为0万元，主要系金地集团经营业务大幅亏损、分红暂停所致。截至2025年末，公司主要股权投资企业仍为3家，计入“其他权益工具投资”科目，具体见下表。 表7 截至 2025年末公司主要股权投资情况（单位：万股、万元） 2025年投资收 2024年投资收 持股公司 持股数量 投资成本 账面价值 益 益 金地（集团）股份有限公 35,177.76 52,112.82 107,643.95 0.00 693.00 司 平安银行股份有限公司 321.72 12.77 3,670.85 192.39 310.46 （简称“平安银行”） 深圳市农产品集团股份有 限公司（简称“农产 918 5,409.00 9,446.22 64.26 100.98 品”） 合计 -- 57,534.59 120,761.02 256.65 1,104.44 资料来源：公司提供 公司战略投资需符合福田区区属国有经济布局和发展战略，涉及产业包括地产、服务、智能制造、5G通信、医疗大健康等，2025年公司战略投资企业未发生变化，仅对太平（深圳）医疗健康产业私募股权投资基金合伙企业（有限合伙）（以下简称“太平医疗健康基金”）、深圳深投控深港科创私募股权投资基金合伙企业（有限合伙）追加投资。公司战略投资企业中，2025年仅获得深圳市创新投资集团有限公司（以下简称“深圳创新投”）分红款1,271.82万元。 表8 截至 2025年末公司战略投资情况（单位：亿元） 持股公司 投资时间 认缴资本 实缴资本 持股比例 2017/12/27 0.08 0.03 10.00% 深圳南方知识产权运营中心有限公司 10.00 6.00 10.00% 深圳深港科技创新合作区发展有限公司 分次出资，2018-2021年 2018/11/30 1.25 0.38 25.00% 深圳市福科产业运营管理有限公司 0.32 0.32 15.74% 深圳市汇芯通信技术有限公司 分次出资，2019-2021年 2020/08/10 0.05 0.05 50.00% 深圳市深高项目运营管理有限公司 2.44 2.44 2.44% 深圳市创新投资集团有限公司 分次出资，从 2001-2020年 2021/1/28 0.08 0.08 8.00% 深圳国家金融科技测评中心有限公司 2008/5/27 0.09 0.09 48.00% 深圳市福田创新资本创业投资有限公司 太平（深圳）医疗健康产业私募股权投资 分次出资，2022年至今 15.00 7.23 15.00% 基金合伙企业（有限合伙） 深圳深投控深港科创私募股权投资基金合 分次出资，2022年至今 1.50 1.22 15.00% 伙企业（有限合伙） 深圳市福田安城投资运营有限责任公司 2023/4/27 0.05 0.05 50.00% 合计 - 30.86 17.89 - 资料来源：公司提供 （四）公共服务：运营业务 公司公共服务板块布局仍以双碳产业运营业务为主，2025年收入有所增长但整体规模仍有限 公司子公司深圳市福新双碳产业运营管理有限公司（以下简称“福新公司”）提供光伏、储能、节能、改造、充电桩等节能降碳改造项目的投资建设运营全链条服务，成功落地区委节能改造项目、相变蓄冷项目、公车一张网项目及景龙小学光伏项目。2025年跟进拓展项目，推动与落地医院节能、学校及产业用房的分布式光伏、售电等双碳项目等，实现双碳项目运营收入303.44万元，同比有所增长。 公司持续获得福田区政府在货币增资、优质物业资产划拨、政府专项债券等方面的大力支持，提升了资本实力，拓展了租赁业务规模，且为项目建设提供了有力资金支持 2025年福田区国资局向公司注资5.39亿元，并将所持福田安居公司40%股权无偿划转给公司；且深圳市福田区物业管理中心将账面净值为0.29亿元的彩福大厦第四层部分建筑面积3,862.97平方米政府物业无偿划转给公司，合计增加公司资本公积25.95亿元，有效提升了公司的资本实力，并扩大了公司租赁业务运营体量。此外，2025年公司继续获得福田区政府拨付的棚改专项债券资金和保障性租赁住房专项债券资金9.56亿元，为公司开展华富村东、西区棚户区改造项目、河湾北片区改造项目（南华村棚改）等提供有力资金支持。 五、 财务分析 财务分析基础说明 2024-2025年审计报告。 股东资产注入及项目持续投入推动资产规模增长，资产以棚改及城市更新项目投入、投资性房地产和上市公司股权投资为主；受华富村项目回迁收尾及福投控大厦销售额下降影响，全年营业收入大幅下滑，但棚改及城市更新业务盈利改善推升毛利率和EBITDA利润率，后续需关注房产去化进度、投资性房地产公允价值调整及投资收益波动影响；2025年末公司债务规模小幅压降，债务结构有所优化，整体财务杠杆水平有所下降 资本实力与资产质量 受益于发行永续债券及股东注资，2025年末公司所有者权益增长至206.21亿元；公司项目建设及股权投资对资金需求较大，2025年末公司总负债小幅上升，综合影响下，公司产权比率降低至175%，所有者权益对负债的保障程度有所改善，但仍较弱。 图1 公司资本结构 图2 2025年末公司所有者权益构成 2024 2025 资料来源：公司 2024-2025年审计报告，中证鹏元整理 资料来源：公司 2025年审计报告，中证鹏元整理 公司资产仍以项目建设投入、投资性房地产和持有股权为主。2025年末存货规模小幅下降，主要系福投控大厦销售去化推进。2025年末公司投资性房地产账面价值小幅减少，主要系房屋及建筑物公允价值变动所致，未来需关注投资性房地产公允价值波动风险；期末投资性房地产中账面价值为1.14亿元的资产因历史遗留问题尚未办妥权证。2025年末公司在建工程规模有所增加，主要系棚改项目建设投入增加。其他权益工具主要为公司持有的金地集团、平安银行、农产品、深圳创新投、太平医疗健康基金的股权，账面价值随上市公司股票市值调整而有所减少；变动部分计入“其他综合收益”，需持续关注公司所持股票的二级市场波动风险及对公司综合收益总额产生的影响。2025年末，公司长期股权投资规模同比大幅增长，主要系福田区国资局将福田安居公司40%股权无偿划转至公司，公司将其纳入长期股权投资核算，福田安居公司当前盈利状况欠佳，2025年权益法下确认投资损失0.19亿元。2025年末公司货币资金为39.16亿元，其中受限货币资金合计0.06亿元，基本为保函保证金。截至2025年末，公司受限资产规模共37.01亿元，其中主要为用于抵押借款的投资性房地产9.03亿元、存货27.92亿元。 表9 公司主要资产构成情况（单位：亿元） 2025年 2024年 项目 金额 占比 金额 占比 39.16 6.91% 45.56 8.85% 货币资金 179.68 31.69% 183.16 35.57% 存货 流动资产合计 236.13 41.64% 238.98 46.42% 29.52 5.21% 32.81 6.37% 其他权益工具投资 24.11 4.25% 0.08 0.02% 长期股权投资 80.41 14.18% 84.01 16.32% 投资性房地产 172.81 30.48% 148.85 28.91% 在建工程 非流动资产合计 330.90 58.36% 275.88 53.58% 资产总计 567.02 100.00% 514.86 100.00% 资料来源：公司 2024-2025年审计报告，中证鹏元整理 盈利能力 公司营业收入仍主要来自棚户区改造和城市更新业务及租赁业务收入。2025年公司营业收入大幅减少，主要系华富村项目回迁移交接近尾声、回迁增购款大幅减少，叠加福投控大厦销售额下降所致。利润方面，2025年公司股权投资收益对利润总额的贡献下滑，但处置福嘉公司100%股权带来大额处置收益使公司投资收益规模大幅增长至11.01亿元，是当期利润总额的1.93倍。2025年，公司棚改及城市更新业务盈利水平显著提升，带动公司销售毛利率同比大幅提高，EBITDA利润率亦有所上升；但随着公司资产规模的大幅上升，2025年总资产回报率小幅下降。需持续关注城市更新项目的房产租售去化情况、投资性房地产公允价值调整以及股权投资收益波动对公司盈利能力的影响。 图3 公司盈利能力指标情况（单位：%） 2024 2025 资料来源：公司 2024-2025年审计报告，中证鹏元整理 偿债能力 得益于福嘉公司股权处置资金回笼及福投控大厦销售回款偿还债务，2025年末公司总债务规模有所减少，债务结构上仍以长期债务为主。公司债务主要为银行借款、应付债券和信托贷款以及政府专项债 末公司长期应付款规模增长至64.37亿元，均为福田区政府拨付的棚改专项债券资金和保障性租赁住房专项债券资金。2025年末银行借款下降至63.85亿元，包括短期银行借款1.07亿元、一年内到期的银行借款12.62亿元、长期借款50.17亿元。2025年末，应付债券为“24福控01”和30亿元境外债券，票面利率分别为2.50%、2.70%；2025年公司又先后发行了3只私募可续期公司债券，发行总额30亿元，票面利率区间为1.97%、2.07%和2.00%。此外，公司通过保险债权计划和信托贷款余额为14.71亿元，借款期限均为1年期，计入“短期借款”。 其他主要负债方面，公司应付账款仍主要为应付工程款，2025年末随项目建设推进而小幅增长。公司合同负债规模大幅增长，2025年末主要为环湾城项目的房屋预售款。 表10 公司主要负债构成情况（单位：亿元） 2025年 2024年 项目 金额 占比 金额 占比 短期借款 15.78 4.37% 62.30 17.46% 应付账款 23.03 6.38% 21.39 6.00% 合同负债 98.48 27.29% 59.22 16.60% 一年内到期的非流动负债 16.40 4.54% 22.89 6.42% 其他流动负债 8.86 2.46% 5.32 1.49% 流动负债合计 194.38 53.87% 195.32 54.75% 长期借款 50.17 13.90% 43.94 12.32% 应付债券 39.97 11.08% 49.93 13.99% 长期应付款 64.37 17.84% 55.10 15.45% 非流动负债合计 166.44 46.13% 161.42 45.25% 负债合计 360.82 100.00% 356.74 100.00% 总债务 223.62 61.98% 239.34 67.09% 其中：短期债务 32.18 14.39% 85.19 35.59% 长期债务 191.44 85.61% 154.15 64.41% 资料来源：公司 2024-2025年审计报告，中证鹏元整理 2025年随着公司房产销售去化进一步推进，叠加土地出让金等支出减少，经营活动现金流由负转正。 同时，随着债务规模的小幅下降，2025年末公司整体财务杠杆水平有所降低。而受2025年业务收入的下降影响，当期EBITDA下滑明显，叠加财务费用上升，EBIDTA利息保障倍数同比有所降低。 表11 公司现金流及杠杆状况指标 指标名称 2025年 2024年 经营活动现金流净额（亿元） 19.99 -3.80 资产负债率 63.63% 69.29% 总债务/EBITDA 88.36 36.13 EBITDA利息保障倍数 0.36 0.84 总债务/总资本 55.93% 60.22% 资料来源：公司 2024-2025年审计报告，中证鹏元整理 2025年末，受益于融资结构调整，公司短期债务规模大幅下降，现金短期债务比明显改善。截至2025年末，公司获得银行授信额度235.89亿元，尚未使用额度119.74亿元，考虑到公司作为福田区重要的国有资产经营管理平台，获得外部支持力度很大，融资弹性较好。 图4 公司流动性比率情况 2024 2025 资料来源：公司 2024-2025年审计报告，中证鹏元整理 六、 其他事项分析 过往债务履约情况 1 根据公司提供的企业信用报告，从2023年1月1日至报告查询日，公司本部、福安公司、福华公司、新沙公司不存在未结清不良类信贷记录，已结清信贷信息无不良类账户；公司公开发行的各类债券均按时偿付利息，无到期未偿付或逾期偿付情况。 根据中国执行信息公开网，截至查询日（2026年7月15日），中证鹏元未发现公司被列入全国失信被执行人名单。 或有事项分析 截至2025年末，公司对外担保余额为54.36亿元，占期末净资产比例为26.36%。其中，新沙公司按房地产经营惯例为商品房承购人就按揭贷款债务提供阶段性连带责任保证担保，担保期限至办妥购房者所购房屋的不动产权证及抵押登记为止，截至2025年末，新沙公司担保余额为52.38亿元。此外，为避免棚改项目原有业主的房屋产权处于抵押状态无法注销而影响项目推进，福河公司与搬迁房屋人及银行签订协议，由福河公司提供阶段性担保，直接从原银行置换出被搬迁人的房地产证，或由银行发放新的 贷款归还原银行的贷款，解除房地产证的抵押，截至2025年末，福河公司担保余额为1.98亿元。 七、 外部特殊支持分析 公司是深圳市福田区政府下属重要企业，福田区国资局直接持有公司 100.00%股权。中证鹏元认为在公司面临债务困难时，福田区政府提供特殊支持的意愿极其强，主要体现在以下方面： （1）公司与福田区政府的联系非常紧密。公司为福田区属国有独资企业，董事会成员及高级管理人员均由福田区政府直接任命。公司承担区内棚户区改造及城市更新项目的建设运营，并通过政府划拨方式持有部分租赁性物业，福田区政府对公司的经营战略及日常运营拥有绝对控制权。 （2）公司对福田区政府非常重要。公司作为福田区重要的城市改造和国有资产经营管理主体，承担福田区城市建设、产业楼宇、战略投资和公共服务职能，在推动福田区经济社会发展和城市功能升级方面贡献很大；且公司作为发债主体，若出现违约，将对福田区金融生态环境及整体融资成本产生实质性影响。 附录一 公司主要财务数据和财务指标（合并口径） 财务数据（单位：亿元） 2025年 2024年 2023年 货币资金 39.16 45.56 29.33 179.68 183.16 16.85 存货 一年内到期的非流动资产 0.00 0.00 0.00 流动资产合计 236.13 238.98 51.88 80.41 84.01 82.51 投资性房地产 在建工程 172.81 148.85 108.05 330.90 275.88 225.73 非流动资产合计 567.02 514.86 277.62 资产总计 短期借款 15.78 62.30 8.00 23.03 21.39 15.02 应付账款 98.48 59.22 13.83 合同负债 一年内到期的非流动负债 16.40 22.89 3.99 194.38 195.32 48.85 流动负债合计 50.17 43.94 13.43 长期借款 应付债券 39.97 49.93 10.00 64.37 55.10 40.24 长期应付款 166.44 161.42 71.88 非流动负债合计 负债合计 360.82 356.74 120.73 223.62 239.34 79.66 总债务 32.18 85.19 16.00 其中：短期债务 长期债务 191.44 154.15 63.66 206.21 158.11 156.89 所有者权益 6.71 25.84 19.29 营业收入 营业利润 5.74 3.93 3.61 3.65 3.00 2.60 净利润 19.99 -3.80 3.23 经营活动产生的现金流量净额 投资活动产生的现金流量净额 0.66 -41.85 -11.78 -26.73 61.60 19.62 筹资活动产生的现金流量净额 财务指标 2025年 2024年 2023年 EBITDA 2.53 6.62 4.37 50.21% 21.37% 22.47% 销售毛利率 37.72% 25.64% 22.67% EBITDA利润率 1.53% 1.55% 1.88% 总资产回报率 63.63% 69.29% 43.49% 资产负债率 88.36 36.13 18.22 总债务/EBITDA 0.36 0.84 1.94 EBITDA利息保障倍数 经营活动现金流净额/总债务 8.94% -1.59% 4.05% 现金短期债务比 1.22 0.54 1.83 资料来源：公司 2023-2025年审计报告，中证鹏元整理 附录二 公司股权结构图（截至 2025年末） 附录三 主要财务指标计算公式 指标名称 计算公式 短期债务 短期借款+应付票据+1年内到期的非流动负债+其他短期债务调整项 长期债务 长期借款+应付债券+其他长期债务调整项 总债务 短期债务+长期债务 总资本 总债务+经调整所有者权益 营业总收入-营业成本-税金及附加-销售费用-管理费用-研发费用+固定资产折旧、油EBITDA 气资产折耗、生产性生物资产折旧+使用权资产折旧+无形资产摊销+长期待摊费用摊销+其他经常性收入 EBITDA利息保障倍数 EBITDA/（计入财务费用的利息支出+资本化利息支出） 毛利率 （营业收入-营业成本）/营业收入×100% EBITDA利润率 EBITDA/营业收入×100% （利润总额+计入财务费用的利息支出）/[（本年资产总额+上年资产总额）/2]×总资产回报率 100% 产权比率 总负债/所有者权益合计*100% 资产负债率 总负债/总资产*100% 现金短期债务比 现金类资产/短期债务 附录四 信用等级符号及定义 中长期债务信用等级符号及定义 符号 定义 AAA 债务安全性极高，违约风险极低。 AA 债务安全性很高，违约风险很低。 债务安全性较高，违约风险较低。 A BBB 债务安全性一般，违约风险一般。 BB 债务安全性较低，违约风险较高。 B 债务安全性低，违约风险高。 CCC 债务安全性很低，违约风险很高。 CC 债务安全性极低，违约风险极高。 C 债务无法得到偿还。 注：除 AAA级，CCC级（含）以下等级外，每一个信用等级可用“+”、“－”符号进行微调，表示略高或略低于本等级。 债务人主体信用等级符号及定义 符号 定义 AAA 偿还债务的能力极强，基本不受不利经济环境的影响，违约风险极低。 AA 偿还债务的能力很强，受不利经济环境的影响不大，违约风险很低。 A 偿还债务能力较强，较易受不利经济环境的影响，违约风险较低。 BBB 偿还债务能力一般，受不利经济环境影响较大，违约风险一般。 BB 偿还债务能力较弱，受不利经济环境影响很大，违约风险较高。 偿还债务的能力较大地依赖于良好的经济环境，违约风险很高。 B CCC 偿还债务的能力极度依赖于良好的经济环境，违约风险极高。 CC 在破产或重组时可获得保护较小，基本不能保证偿还债务。 C 不能偿还债务。 注：除 AAA级，CCC级（含）以下等级外，每一个信用等级可用“+”、“－”符号进行微调，表示略高或略低于本等级。 债务人个体信用状况符号及定义 符号 定义 aaa 在不考虑外部特殊支持的情况下，偿还债务的能力极强，基本不受不利经济环境的影响，违约风险极低。 aa 在不考虑外部特殊支持的情况下，偿还债务的能力很强，受不利经济环境的影响不大，违约风险很低。 a 在不考虑外部特殊支持的情况下，偿还债务能力较强，较易受不利经济环境的影响，违约风险较低。 bbb 在不考虑外部特殊支持的情况下，偿还债务能力一般，受不利经济环境影响较大，违约风险一般。 bb 在不考虑外部特殊支持的情况下，偿还债务能力较弱，受不利经济环境影响很大，违约风险较高。 b 在不考虑外部特殊支持的情况下，偿还债务的能力较大地依赖于良好的经济环境，违约风险很高。 在不考虑外部特殊支持的情况下，偿还债务的能力极度依赖于良好的经济环境，违约风险极高。 ccc cc 在不考虑外部特殊支持的情况下，在破产或重组时可获得保护较小，基本不能保证偿还债务。 c 在不考虑外部特殊支持的情况下，不能偿还债务。 注：除 aaa级，ccc级（含）以下等级外，每一个信用等级可用“+”、“－”符号进行微调，表示略高或略低于本等级。 展望符号及定义 类型 定义 正面 存在积极因素，未来信用等级可能提升。 稳定 情况稳定，未来信用等级大致不变。 负面 存在不利因素，未来信用等级可能降低。 中财网
 |