ST海泰(600082):天津海泰科技发展股份有限公司关于出售房产暨关联交易
天津海泰科技发展股份有限公司 关于出售房产暨关联交易的公告 本公司董事会及全体董事保证本公告内容不存在任何虚假记载、误导性陈述或 者重大遗漏，并对其内容的真实性、准确性和完整性承担法律责任。重要内容提示： ●天津海泰科技发展股份有限公司（以下简称“海泰发展”“公司”）拟将全资子公司天津海泰方圆投资有限公司（以下简称“海泰方圆公司”）开发的坐落于华苑科技园海泰大道36号海泰精工国际项目全部可售房产及地下车位使用权（合计房产面积为43,364.30平方米，地下车位[使用权]730个），以55,006.89万元价格出售给天津海泰科技服务有限公司（以下简称“海泰科服公司”）。 ●本次交易构成关联交易，不构成重大资产重组。 ●交易实施尚需提交股东会审议通过。 ●过去12个月内不存在与同一关联人进行的交易，亦不存在与不同关联人进行的交易类别相关的交易。 ●本次关联交易不会影响公司的独立性，预计对本年度利润有一定积极影响。 一、关联交易概述 2026年9月11日，公司召开第十一届董事会第二十四次（临时）会议，审议通过《关于出售海泰精工国际全部可售房产与地下车位使用权暨关联交易的议案》。为进一步优化公司资产结构，公司拟将全资子公司海泰方圆公司开发的坐落于华苑科技园海泰大道36号海泰精工国际项目全部可售房产及地下车位使用权（合计房产面积为43,364.30平方米，地下车位[使用权]730个）出售给海泰科服公司。 依据北京坤元至诚资产评估有限公司以2026年6月30日为评估基准日，出具的《天津海泰方圆投资有限公司拟出售资产涉及其持有的库存商品市场价值资产评估报告》（京坤评报字[2026]0881号，以下简称《资产评估报告》），交易标的的账面价值为36,493.51万元，资产评估价值为55,006.89万元。经与海泰科服公司协商，双方约定本次交易价格为55,006.89万元。根据《上海证券交易所股票上市规则》规定，海泰科服公司为公司关联法人，本次交易构成关联交易。 经评估，截至评估基准日，天津海泰方圆投资有限公司拟出售资产涉及其持有的库存商品含税市场价值评估值为55,006.89万元，评估增值18,513.38万元，增值率为50.73%。 公司已召开独立董事专门会议进行审议，独立董事一致同意将本次交易提交董事会审议。第十一届董事会第二十四次（临时）会议经审议，非关联董事一致同意通过该关联交易事项，关联董事均回避表决。该事项尚需提交股东会审议。 至本次关联交易为止，公司过去12个月内不存在与同一关联人进行的相同交易类别之交易，亦不存在与不同关联人进行的相同交易类别之交易。 二、关联人介绍 （一）关联人关系介绍 海泰科服公司为海泰发展公司控股股东海泰控股集团的全资子公司，根据《上海证券交易所股票上市规则》的相关规定，是公司的关联法人，本次交易构成关联交易。 （二）关联人基本情况 1.关联企业名称：天津海泰科技服务有限公司 2.统一社会信用代码：91120116MA82QJLB0G 3.法定代表人：诸莹莹 4.成立时间：2026年7月1日 5.注册资本：1000万元人民币 6.注册地址：天津市滨海高新区华苑产业区梅苑路6号海泰大厦11层 7.办公地址：天津市滨海高新区华苑产业区海泰发展六道6号海泰发展大厦4层8.主营业务：主要包括技术开发咨询、大数据服务、企业管理咨询、人力资源服务等方面。 9.股东为天津海泰控股集团有限公司（以下简称“海泰控股集团”），持股比例100%。 10.最近一年又一期的主要财务数据：海泰科服公司设立于2026年7月1日，成立时间未满一年，暂无完整年度财务数据及经营业绩。海泰科服公司的控股股东海泰单位：万元
11.公司与海泰科服公司之间在产权、业务、资产、债权债务、人员等方面相互独立。 12.海泰科服公司资信状况良好，不属于失信被执行人。 三、关联交易标的基本情况 （一）交易标的概况 1.交易标的名称和类别 本次交易类别为出售资产，交易标的为公司全资子公司海泰方圆公司开发的坐落于华苑科技园海泰大道36号海泰精工国际项目全部可售房产及地下车位使用权（合计房产面积为43,364.30平方米，地下车位[使用权]730个）。 2.权属状况说明 该交易标的产权清晰，不存在抵押、质押及其他任何限制转让的情况，不存在涉及诉讼、仲裁事项或查封、冻结等司法措施，不存在妨碍权属转移的其他情况。 3.相关资产运营情况 海泰精工国际项目坐落于天津高新区华苑产业区海泰大道36号，由公司所属全资子公司海泰方圆公司开发建设，于2014年3月竣工，为非居住商品房。项目占地约95亩，用地性质为工业用地。项目总可售面积6.25万平方米，已售1.91万平方米，现持有房产84套，建筑面积4.34万平方米。地下车位共730个。 本次拟出售房产包括多层办公2栋，共26个产权，产权面积共计9,314.33平方米；独栋别墅7栋，共11个产权，产权面积共计15,750.16平方米；叠拼双拼联排7栋，共47个产权，产权面积共计18,299.81平方米。 4.截至公告披露日，海泰方圆公司资信状况良好，不属于失信被执行人。 （二）交易标的主要财务信息 本次交易部分资产最近一年又一期财务报表账面价值如下： 单位：元
四、交易标的的评估、定价情况 北京坤元至诚资产评估有限公司（已完成从事证券服务业务备案，以下简称“坤” 元至诚）接受公司委托出具了《天津海泰方圆投资有限公司拟出售资产涉及其持有的库存商品市场价值资产评估报告》（京坤评报字[2026]0881号），以2026年6月30日为评估基准日，对标的资产价值进行了评估。 （一）采用的评估方法及重要评估参数的确定 根据《资产评估执业准则-不动产》的规定，执行不动产评估业务，应当根据评估目的、评估对象、价值类型、资料收集等情况，分析市场法、收益法和成本法三种资产评估基本方法的适用性，选择适宜的评估方法。本次评估资产的具体评估方法及重要评估参数的确定方法如下： 1.评估方法的选取 委托评估的房屋建筑物所在区域的同类型二手交易案例较多，可以获取足够数量的可比交易案例，故选取市场法进行评估。因收益法依赖于对未来收益的准确预测，包括租金收入、空置率、运营费用等，但目前售租市场相背离，无法客观的反映房地产市场价值，故不宜选取收益法进行评估；委估房地产为办公用房，采用成本法无法考虑其区位优势、商业氛围等核心价值要素，无法体现成熟商用写字楼的市场属性的市场真实价值，故本项目不适宜选取成本法进行评估；因委托评估的房屋建筑物己建成并投入使用，转变用途或再开发可能性小，不适宜采用假设开发法评估。 2.采用的评估公式和参数选取 市场法是选取一定数量的可比实例，将它们与委估对象进行比较，根据其间的差异对可比实例成交价格进行处理后得到评估对象价格的方法。 评估对象价格=可比实例价格x交易情况修正系数x交易日期修正系数x区位状x x 况修正系数 实物状况修正系数 权益状况修正系数 可比实例选择：通过市场调查和查询，收集了与评估对象有关的若干市场交易案例，根据替代原理，按用途相同、地区相近、价格类型相同、价值时点接近、交易情况正常的要求，从交易案例中选择三宗案例作为可比实例。 修正因素选择：根据影响房地产价格的主要因素，结合评估对象房屋迄今为止和可比实例的实际情况，所选择的修正因素主要有交易日期、交易情况、区位状况因素、实物状况因素及权益状况因素等。区位状况因素主要有位置、交通条件、基础设施、外部配套设施、环境质量、办公聚集度、所在楼层/总层数、停车位置等；实物状况因素主要有面积、建筑结构、设施设备、装饰装修、空间布局、建筑功能、房屋新旧程度、土地形状、地形、地势、地质、土壤承载力、开发程度等；权益状况因素主要有规划条件、有无租约、共有情况、抵押物权设立情况、拖欠税费情况、租赁情况、权益清晰情况、土地取得方式等。 根据委估车位的坐落地点、结构、建筑面积、建筑层数、用途、购置途径选择市场近期交易的结构功能相类似的参照案例多处。为合理反映评估对象的真实价值，在依据可比实例进行价格调整时，结合市场实际情况，对可比实例的单价进行了适当的修正。 （二）评估结果 经评估，截至评估基准日，天津海泰方圆投资有限公司拟出售资产涉及其持有的库存商品含税市场价值评估值为55,006.89万元，评估增值18,513.38万元，增值率为50.73%。 （三）评估价值与账面价值比较变动情况及说明 委估资产的评估增值18,513.38万元，增值率为50.73%，主要原因是：账面价值为产权持有人的历史年度建设开发成本且每年存货账面减值损失有所变动，不反映资产现行市场价值。委估资产相比建设时间来看，近年来环境绿化及产业配套逐渐丰富，产业办公聚集度较高，经市场法评估的市场价格高于成本价，因此出现评估增值。 注：本次评估结论的价值内涵是含税（增值税）价税率为5%。 五、关联交易协议的主要内容和履约安排 （一）关联交易合同的主要条款 1.主要内容 海泰方圆公司将位于天津滨海高新区华苑科技园海泰大道36号的海泰精工国际格销售给海泰科服公司。 2.付款方式 海泰科服公司在2026年9月30日前，将首期交易价款支付给海泰方圆公司；在2026年12月31日前支付剩余交易价款。首期交易价款的支付比例是30%。 3.标的交割事项 在海泰科服公司支付首笔价款后30日内，双方签署交付文件实际交付房产。交付后120日内，按照国家有关规定到相关部门办理交易房产的过户登记手续。 交易协议内容以最终实际签订为准。 （二）董事会认为，海泰科服公司资信状况良好，具备相应的履约保障基础，支付能力及履约能力能够满足本次交易的相关要求，该等款项收回不存在重大或有风险。 六、关联交易对上市公司的影响 交易对方海泰科服公司由天津海泰资本投资管理有限公司、天津高新区招商服务有限公司及天津海泰科技创新服务有限公司整合组建而成，三家公司均为海泰控股集团的控股子公司，自成立以来一直承担政府招商引资职能的具体落实工作。通过资源整合，有助于统筹片区科创资源，着力打造科技创新服务示范基地。 本次交易一方面可以有效盘活公司存量产业载体，优化资产结构，降低传统产业地产资产占比，有效压降不动产持有运营成本；另一方面可以显著改善公司现金流状况，本次交易预计产生利润总额约7,600万元，最终数据以会计师事务所审计结果为准，敬请广大投资者理性投资，注意投资风险。 本次关联交易价格以经从事证券服务业务备案的评估机构出具的评估结果定价，遵循市场定价的原则，交易价格公允、合理，不存在损害公司及股东特别是中小股东利益的情形。 本次交易不涉及管理层变动、人员安置、土地租赁等情况。 七、该关联交易应当履行的审议程序 （一）独立董事专门会议审议情况 2026年9月10日，公司召开第十一届董事会独立董事第三次专门会议，经全体独立董事一致同意，审议通过了《关于出售海泰精工国际全部可售房产与地下车位使用权暨关联交易的议案》，并同意将该议案提交公司董事会审议。 2026年9月11日，公司召开第十一届董事会第二十四次（临时）会议，经非关联董事一致同意，审议通过了《关于出售海泰精工国际全部可售房产与地下车位使用权暨关联交易的议案》，关联董事姚会兰女士、温晶晶女士、王融冰先生、周莹女士均回避表决。 （三）此项交易尚须获得股东会的批准，与该关联交易有利害关系的关联人将放弃行使在股东会上对该议案的投票权。 八、历史关联交易情况 从今年年初至披露日公司不存在与该关联人发生的各类关联交易，且本次交易前12个月内不存在与同一关联人发生的关联交易。 特此公告。 天津海泰科技发展股份有限公司 董 事 会 2026年9月12日 ●上网公告文件 《天津海泰方圆投资有限公司拟出售资产涉及其持有的库存商品市场价值资产评估报告》（京坤评报字[2026]0881号） ●报备文件 （一）《天津海泰科技发展股份有限公司第十一届董事会第二十四次（临时）会议决议》 （二）《天津海泰科技发展股份有限公司第十一届董事会独立董事第三次专门会议决议》 （三）《海泰精工国际项目房产及地下车位（使用权）交易合同》（拟签） 中财网
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