中金菜鸟REIT (180307): 中金菜鸟仓储物流封闭式基础设施证券投资基金上市交易公告书
原标题:中金菜鸟REIT : 中金菜鸟仓储物流封闭式基础设施证券投资基金上市交易公告书 中金菜鸟仓储物流封闭式基础设施证券投资基金 上市交易公告书 基金管理人：中金基金管理有限公司 基金托管人：兴业银行股份有限公司 注册登记机构：中国证券登记结算有限责任公司 上市地点：深圳证券交易所 上市时间：2026年 10月 30日 公告日期：2026年 10月 27日 目 录 一、重要声明与提示 .................................................................................................... 2 二、基金概览 ................................................................................................................ 2 三、基金的募集与上市交易 ........................................................................................ 6 四、持有人户数、持有人结构及前十名持有人 ...................................................... 12 五、基金主要当事人简介 .......................................................................................... 13 六、基金合同摘要 ...................................................................................................... 18 七、基金财务状况 ...................................................................................................... 18 八、除不动产资产支持证券之外的基金投资组合 .................................................. 20 九、重大事件揭示 ...................................................................................................... 21 十、基金管理人承诺 .................................................................................................. 22 十一、基金托管人承诺 .............................................................................................. 22 十二、备查文件目录 .................................................................................................. 22 附件：基金合同摘要 .................................................................................................. 24 一、重要声明与提示 《中金菜鸟仓储物流封闭式基础设施证券投资基金上市交易公告书》（以下简称“本公告”）依据《中华人民共和国证券投资基金法》（以下简称“《基金法》”）、《公开募集基础设施证券投资基金指引（试行）》（以下简称“基金指引”）、《中国证监会关于推出商业不动产投资信托基金试点的公告》、《证券投资基金信息披露内容与格式准则第 1号〈上市交易公告书的内容与格式〉》、《深圳证券交易所证券投资基金上市规则》和《深圳证券交易所公开募集不动产投资信托基金业务办法（试行）》的规定编制，中金菜鸟仓储物流封闭式基础设施证券投资基金（以下简称“本基金”）基金管理人中金基金管理有限公司（以下简称“基金管理人”或“中金基金”）的董事会及董事保证本公告所载资料不存在虚假记载、误导性陈述或者重大遗漏，并对其内容的真实性、准确性和完整性承担个别及连带责任。本基金基金托管人兴业银行股份有限公司（以下简称“基金托管人”）保证本公告中基金财务会计资料等内容的真实性、准确性和完整性，承诺其中不存在虚假记载、误导性陈述或者重大遗漏。 中国证监会、深圳证券交易所对本基金上市交易及有关事项的意见，均不表明对本基金的任何保证。凡本公告未涉及的有关内容，请投资者详细查阅本基金招募说明书及其更新。 二、基金概览 （一）基本信息 1、基金名称：中金菜鸟仓储物流封闭式基础设施证券投资基金。 2、基金简称：中金菜鸟 REIT。 3、基金二级市场交易简称：中金菜鸟 REIT。 4、基金二级市场交易代码：180307。 5、基金份额总额：500,000,000份。 6、基金运作方式：契约型封闭式。 内，本基金不办理申购（由于基金的扩募引起的份额发售除外）、赎回等业务。 本基金上市交易后，除按照《基金合同》约定进行限售的基金份额外，场内份额可直接在深圳证券交易所上市交易；使用场外基金账户认购的基金份额可通过办理跨系统转托管业务参与深圳证券交易所场内交易。具体可参照深圳证券交易所、登记机构规则办理。 7、存续期间：除根据基金合同约定延长存续期或提前终止外，本基金存续期（即基金封闭期）为自基金合同初始生效日起 42年，本基金在此期间内封闭运作并在符合规定的情形下在深交所上市交易。存续期届满后，经基金份额持有人大会决议通过，本基金可延长存续期。否则，本基金终止运作并清算，无需召开基金份额持有人大会。 8、截至本公告前两个工作日即 2026年 10月 23日，本次上市交易无限售期安排的份额为 167,499,502份，有限售期安排的份额为 322,500,000份。 网下询价阶段，剔除无效报价后网下投资者管理的配售对象拟认购份额数量总和为网下初始发售份额数量的35.22倍，不超过网下初始发售份额数量的100倍（含），网下投资者及其管理的每一配售对象自本基金上市之日起前三个交易日（含上市首日）内可交易的份额不超过其获配份额的50%；自本基金上市后的第四个交易日起，网下投资者及其管理的配售对象的全部获配份额可自由流通。 9、上市交易的证券交易所：深圳证券交易所。 10、上市交易日期：2026年 10月 30日。 11、基金管理人：中金基金管理有限公司。 12、基金托管人：兴业银行股份有限公司。 13、登记机构：中国证券登记结算有限责任公司。 （二）不动产基金投资运作、交易等环节的主要风险 本基金为公开募集不动产投资信托基金（REITs）（以下简称“不动产基金”）。不动产基金与投资股票或者债券等的公开募集证券投资基金具有不同的风险收益特征。不动产基金 80%以上的基金资产投资于不动产资产支持证券，通过持有其全部份额取得不动产项目公司全部股权、不动产项目完全所有权或者经营权利，以获取不动产项目租金、收费等稳定现金流为主要目的，收益分配比例不低于合并后基金年度可供分配金额的 90%。 本基金与股票型基金和债券型基金有不同的风险收益特征。本基金预期风险和收益高于债券型基金和货币型基金，低于股票型基金。本基金需承担投资不动产项目因投资环境、投资标的以及市场制度等差异带来的特有风险。投资者应充分了解不动产基金投资风险及招募说明书所披露的风险因素，审慎作出投资决定。 不动产基金采取封闭式运作，不开放申购与赎回，在深圳证券交易所上市，场外基金份额持有人可将基金份额转托管至场内参与深圳证券交易所场内交易，具体可参照深圳证券交易所、登记机构相关规则办理。 本基金在投资运作、交易等环节的主要风险包括不动产基金的特有风险及基金投资的其他风险。其中，（1）不动产基金的特有风险，包括但不限于与仓储物流不动产相关的行业风险（宏观经济环境变化可能导致的相关行业风险；城市规划及不动产项目周边便利设施、交通条件等发生变化的风险；相关政策法规发生变化的风险；不动产相关行业竞争加剧的风险）；项目投资和运营的相关风险（基金首次投资的交易风险；不动产项目运营风险；估值与现金流预测的风险；不动产项目收购与出售的相关风险；土地使用权到期、被征用或收回的风险；关联交易风险；利益冲突风险等），及其他与不动产基金相关的特别风险（集中投资风险；流动性风险；募集失败风险；基金管理人的管理风险；运营管理机构的尽职履约风险；计划管理人、托管人尽职履约风险；税收政策调整可能影响基金份额持有人收益的风险；专项计划等特殊目的载体提前终止风险；不可抗力风险；外部借款风险等）；（2）其他一般性风险因素，包括但不限于基金价格波动风险；暂停上市或终止上市风险；相关参与机构的操作及技术风险；基金运作的合规性风险；证券市场风险等。具体请见招募说明书“第一部分 招募说明书概要及风险因素”之“二、风险因素”。 （三）不动产基金认购不动产资产支持证券以及不动产基金所投资专项计划投资不动产的情况 本基金已依据基金合同、招募说明书的约定，在基金合同生效后，以募集资金投资于由中国国际金融股份有限公司作为计划管理人发行的“中金-菜鸟物
三、基金的募集与上市交易 （一）本基金募集情况 1、基金募集申请的注册机构和准予注册文号：中国证监会 2026年9月3日证监许可〔2026〕2358号。 2、基金运作方式：契约型封闭式。本基金在基金合同存续期内封闭运作并在深圳证券交易所上市。在存续期内，本基金不办理申购（由于基金的扩募引起的份额发售除外）、赎回等业务。本基金上市交易后，除按照《基金合同》约定进行限售的基金份额外，场内份额可直接在深圳证券交易所上市交易；使用场外基金账户认购的基金份额可通过办理跨系统转托管业务参与深圳证券交易所场内交易。具体可参照深圳证券交易所、登记机构规则办理。 3、基金合同期限：除根据基金合同约定延长存续期或提前终止外，本基金存续期（即基金封闭期）为自基金合同初始生效日起 42年，本基金在此期间内封闭运作并在符合规定的情形下在深交所上市交易。存续期届满后，经基金份额持有人大会决议通过，本基金可延长存续期。否则，本基金终止运作并清算，无需召开基金份额持有人大会。 4、发售日期：2026年 9月 21日至 2026年 9月 22日。其中，公众投资者的募集期为 2026年 9月 21日起至 2026年 9月 21日，战略投资者及网下投资者的募集期为 2026年 9月 21日至 2026年 9月 22日。 5、发售价格：2.980元/份。 6、发售方式：本基金通过向战略投资者定向配售（以下简称“战略配售”）、向符合条件的网下投资者询价配售（以下简称“网下发售”）及向公众投资者公开发售（以下简称“公众投资者发售”）相结合的方式进行发售。 7、发售机构 战略投资者通过与基金管理人签订战略配售协议进行认购，网下投资者通过深交所网下发行电子平台进行认购，公众投资者通过场内、场外销售机构进行认购。 （1）场外销售机构 中金基金管理有限公司直销柜台、招商证券股份有限公司、国金证券股份有限公司、上海好买基金销售有限公司、上海天天基金销售有限公司、浙江同花顺基金销售有限公司、北京雪球基金销售有限公司、上海万得基金销售有限公司。 （2）场内销售机构 本基金场内代销机构为具有基金销售业务资格、并经深交所和中国证券登记结算有限责任公司认可的深交所会员单位，具体名单如下：爱建证券、渤海证券、财达证券、财通证券、财信证券、长城国瑞、长城证券、长江证券、诚通证券、川财证券、大通证券、大同证券、德邦证券、第一创业、东北证券、东方财富、东方证券、东海证券、东吴证券、东兴证券、东莞证券、方正证券、高华证券、光大证券、广发证券、国都证券、国海证券、国金证券、国开证券、国联民生、国融证券、国盛证券、国泰海通、国投证券、国新证券、国信证券、国元证券、红塔证券、华安证券、华宝证券、华创证券、华福证券、华金证券、华林证券、华龙证券、华泰证券、华西证券、华源证券、华鑫证券、江海证券、金融街证券、金元证券、开源证券、联储证券、麦高证券、民生证券、南京证券、平安证券、瑞银证券、山西证券、上海证券、申港证券、申万宏源、申万宏源西部、世纪证券、首创证券、太平洋证券、天风证券、天府证券、万和证券、万联证券、五矿证券、西部证券、西南证券、湘财证券、信达证券、兴业证券、银河证券、银泰证券、英大证券、粤开证券、招商证券、浙商证券、中航证券、中金财富、中金公司、中山证券、中泰证券、中天证券、中信建投、中信山东、中信证券、中信证券华南、中银证券、中邮证券、中原证券、甬兴证券（排名不分先后，如会员单位名单有所增加或减少，请以深圳证券交易所的具体规定为准）。 8、验资机构名称：信永中和会计师事务所（特殊普通合伙） 9、募集资金总额及入账情况 经信永中和会计师事务所（特殊普通合伙）验资，本次募集期间净认购金额为人民币 1,490,000,000.00元，认购资金在募集期间产生的利息为人民币1,977,258.21元。募集资金至 2026年 9月 28日已划入本基金托管专户。根据本基金招募说明书的规定，本基金在募集期间产生的利息计入基金资产，不折算为基金份额。 10、基金备案情况 基金管理人已向中国证监会办理基金备案手续，并于 2026年 9月 28日获得中国证监会书面确认。 11、基金合同生效日：2026年 9月 28日。 12、基金合同生效日的基金份额总额：5亿份。 13、不动产项目原始权益人或同一控制下的关联方、其他战略投资者参与本次基金战略配售的具体情况及限售安排 本基金基金份额发售公告中披露的 21家战略投资者均已根据战略配售协议，
1 原始权益人杭州传欣物联网技术有限公司认购 100,000,000份基金份额，原始权益人认购份额占基金份额发售总量的
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1、基金上市交易的核准机构和核准文号：深圳证券交易所深证上〔2026〕1415号。 2、上市交易日期：2026年 10月 30日。 3、上市交易的证券交易所：深圳证券交易所。 4、基金二级市场交易简称：中金菜鸟 REIT。 5、二级市场交易代码：180307。 6、截至公告日前两个工作日即 2026年 10月 23日，本次上市交易无限售期安排的份额为 167,499,502份，有限售期安排的份额为 322,500,000份。 网下询价阶段，剔除无效报价后网下投资者管理的配售对象拟认购份额数量总和为网下初始发售份额数量的35.22倍，不超过网下初始发售份额数量的100倍（含），网下投资者及其管理的每一配售对象自本基金上市之日起前三个交易日（含上市首日）内可交易的份额不超过其获配份额的50%；自本基金上市后的第四个交易日起，网下投资者及其管理的配售对象的全部获配份额可自由流通。 7、未上市交易份额的流通规定：未上市交易的场外基金份额登记在中国证券登记结算有限责任公司注册的开放式基金账户下，基金份额持有人在符合相关办理条件的前提下，将其转托管至深圳证券交易所场内（即中国证券登记结算有限责任公司深圳分公司证券登记结算系统）后即可上市流通。 3
4 五、基金主要当事人简介 （一）基金管理人 1、基金管理人基本情况 名称：中金基金管理有限公司 法定代表人：李金泽 总经理：宗喆 REITs信息披露负责人：李耀光 注册资本：100000万元 注册地址：北京市朝阳区建国门外大街1号国贸写字楼2座26层05室 设立批准文号：中国证监会证监许可〔2014〕97号 工商登记注册的统一社会信用代码：911100000918666422 经营范围：基金募集、基金销售、特定客户资产管理、资产管理和中国证监会许可的其他业务（市场主体依法自主选择经营项目，开展经营活动；依法须经批准的项目，经相关部门批准后依批准的内容开展经营活动；不得从事国家和本市产业政策禁止和限制类项目的经营活动。） 2、股权结构
4 中国人保资产管理有限公司通过其管理的 17个配售对象参 与了本基金的网下配售，合计获配份额数量超过了本基金 3、内部组织结构与人员情况 公司实行董事会领导下的总经理负责制，建立以客户服务为核心的业务组织架构，依据战略规划和公司发展需要，对各部门进行创设与调整，强调各部门之间合理分工、互相衔接、互相监督。 公司管理层认真执行董事会确定的内部控制战略，为了有效贯彻公司董事会制定的经营方针及发展战略，设立了投资决策委员会、风险管理委员会、产品委员会等专业委员会，分别负责基金投资、风险管理、产品相关的重大决策。 公司根据独立性与相互制约、相互衔接原则，在精简的基础上设立满足公司经营运作需要的机构、部门和岗位。各机构、各部门必须在分工合作的基础上，明确各岗位相应的责任和职权，建立相互配合、相互制约、相互促进的工作关系。通过制定规范的岗位责任制、严格的操作程序和合理的工作标准，使各项工作规范化、程序化，有效防范和应对可能存在的风险。 4、基金管理人业务情况 截至 2026年 6月 30日，基金管理人有员工 170人，基金管理人旗下共管理79只公募基金和多个私募资产管理计划；其中，公募基金资产管理规模超过2,500亿元。 5、基金管理人不动产研究经验及业务风险情况 基金管理人具有不动产研究经验，专业研究人员充足；基金管理人具备同类产品或业务投资管理经验，相关项目及业务不存在重大未决风险事项。 6、本基金基金经理（本基金基础设施项目运营或基础设施项目投资管理经验的主要负责人员） 尚元先生，理学硕士。历任平安不动产有限公司南京分公司开发助理投资经理、金融产品副经理，安石筑信（上海）建设管理有限公司投资部投资经理，首誉光控资产管理有限公司不动产及基础设施投资事业部投资经理；现任中金基金管理有限公司创新投资部高级经理。尚元先生具备 5年以上不动产项目投资或运营管理经验，担任本基金投资管理基金经理。 秦文博先生，国际商务硕士。历任大悦城控股集团股份有限公司财务运营高级专员、主管、高级主管和经理；现任中金基金管理有限公司创新投资部经理。秦文博先生具备5年以上不动产项目投资或运营管理经验，担任本基金运营管理基金经理。 吕静杰女士，经济学学士，CPA。历任信永中和会计师事务所项目经理；招商局公路网络科技控股股份有限公司财务部高级经理；国金基金管理有限公司投资经理，现任中金基金管理有限公司基金经理。吕静杰女士具备5年以上不动产项目投资或运营管理经验，担任本基金运营管理基金经理。 截至目前，尚元先生已担任中金联东科创REIT的基金经理，秦文博先生已担任中金唯品会奥莱REIT和中金唯品会商业REIT的基金经理，吕静杰女士已担任中金山东高速REIT和中金厦门安居REIT的基金经理。 （二）基金托管人 1、基金托管人基本情况 名称：兴业银行股份有限公司（以下简称“兴业银行”） 住所：福建省福州市台江区江滨中大道 398号兴业银行大厦 办公地址：上海市银城路 167号 法定代表人：吕家进 成立时间：1988年 8月 22日 组织形式：股份有限公司 注册资本：207.74亿元人民币 存续期间：持续经营 基金托管资格批文及文号：中国证监会证监基金字[2005]74号 联系人：陈熙翱 联系电话：021-52629999 2、不动产基金托管业务经营情况 兴业银行于 2005年 4月 26日取得基金托管资格，基金托管业务批准文号：证监基金字[2005]74号。截至 2026年 6月 30日，托管存续不动产领域资产管理产品 715只，净值规模 3,699.73亿元。产品类别涵盖了公募基金、信托产品、券商产品、保险产品和账户监管等。3、不动产基金托管业务主要人员情况 兴业银行股份有限公司总行设资产托管部，下设综合管理处、证券基金处、信托保险处、理财私募处、需求支持处、稽核监察处、投资监督处、运行管理处，共有员工 100余人，业务岗位人员均具有基金从业资格。 兴业银行已组建 10人服务团队，专业服务基础设施领域托管产品。其中，部门负责人高层管理人员 1人，副处长及以上中层管理人员 4人，相关岗位主管2人、部门业务骨干 3人。全部团队成员都具有多年相关领域工作经历，直接或间接参与了大部分兴业银行的基础设施类产品的托管模式设计、合同审核、产品运营工作。 4、基金托管人的内部控制制度 （1）内部控制目标 严格遵守国家有关托管业务的法律法规、行业监管规章和行内有关管理规定，守法经营、规范运作、严格监察，确保业务的稳健运行，保证基金资产的安全完整，确保有关信息的真实、准确、完整、及时，保护基金份额持有人的合法权益。 （2）内部控制组织结构 兴业银行基金托管业务内部控制组织架构由总行内部控制委员会、总行风险管理部门、总行审计部、总行资产托管部、总行运营管理部及分行托管运营机构共同组成。各级内部控制组织依照本行相关制度对本行托管业务风险管理和内部控制实施管理。 （3）内部控制原则 兴业银行资产托管业务内部控制贯彻以下原则：1、全面性原则：内部控制贯穿资产托管业务的全过程，覆盖各项业务和产品，以及从事资产托管业务的各机构和从业人员；2、重要性原则：内部控制应当在全面控制的基础上，关注重要业务事项和高风险领域；3、独立性原则：开展托管业务的部门和岗位的设置应权责分明、相对独立、相互制衡；4、审慎性原则：内控与风险管理必须以防范风险，保证托管资产的安全与完整为出发点，“内控优先”，“制度优先”，审慎发展资产托管业务；5、制衡性原则：内部控制应当在治理结构、机构设置及权责分配、业务流程等方面形成相互制约、相互监督，同时兼顾运营效率；6、适应性原则：内部控制体系应同所处的环境相适应，以合理的成本实现内控目标，内部制度的制订应当具有前瞻性，并应当根据国家政策、法律及经营管理的需要，适时进行相应修改和完善；内部控制存在的问题应当能够得到及时反馈和纠正；7、成本效益原则：内部控制应当权衡实施成本与预期效益，以适当的成本实现有效控制。 （4）内部控制措施 1）制度建设：建立了明确的岗位职责、科学的业务流程、详细的操作手册、严格的人员行为规范等一系列规章制度。 2）建立健全的组织管理结构：前后台分离，不同部门、岗位相互牵制。 3）风险识别与评估：稽核监察处指导业务处室进行风险识别、评估，制定并实施风险控制措施。 4）相对独立的业务操作空间：业务操作区相对独立，实施门禁管理和音像监控。 5）人员管理：进行定期的业务与职业道德培训，使员工树立风险防范与控制理念，并签订承诺书。 6）应急预案：制定完备的《应急预案》，并组织员工定期演练；建立异地灾备中心，保证业务不中断。 8、基金托管人对基金管理人运作不动产基金进行监督的方法和程序 基金托管人负有对基金管理人的投资运作行使监督权的职责。根据《基金法》、《公开募集证券投资基金运作管理办法》（以下简称“《公募基金运作办法》”）、基金合同及其他有关规定，托管人对基金的投资对象和范围、投资组合比例、投资限制、费用的计提和支付方式、基金会计核算、基金资产估值和基金净值的计算、收益分配、申购赎回以及其他有关基金投资和运作的事项，对基金管理人进行业务监督、核查。 基金托管人发现基金管理人有违反《基金法》、《公募基金运作办法》、基金合同和有关法律法规规定的行为，应及时以书面形式通知基金管理人限期纠正，基金管理人收到通知后应及时核对并以书面形式对基金托管人发出回函。 在限期内，基金托管人有权随时对通知事项进行复查，督促基金管理人改正。 基金管理人对基金托管人通知的违规事项未能在限期内纠正的，基金托管人应报告中国证监会。基金托管人发现基金管理人有重大违规行为，立即报告中国证监会，同时，通知基金管理人限期纠正，并将纠正结果报告中国证监会。 基金托管人发现基金管理人的指令违反法律、行政法规和其他有关规定，或者违反基金合同约定的，应当拒绝执行，立即通知基金管理人，并及时向中国证监会报告。 基金托管人发现基金管理人依据交易程序已经生效的投资指令违反法律、行政法规和其他有关规定，或者违反基金合同约定的，应当立即通知基金管理人，并及时向中国证监会报告。 （三）基金验资机构 名称：信永中和会计师事务所(特殊普通合伙) 住所：北京市东城区朝阳门北大街 8号富华大厦 A座 8层 办公地址：北京市东城区朝阳门北大街 8号富华大厦 A座 8层 执行事务合伙人：李晓英、宋朝学、谭小青 电话：13520691019 传真：010-65547190 签章注册会计师：崔巍巍、胡丽娅 联系人：崔巍巍 六、基金合同摘要 基金合同的内容摘要见附件。 七、基金财务状况 （一）基金募集期间费用 本基金基金合同生效前的评估费、会计师费、律师费以及其他费用不从基
八、除不动产资产支持证券之外的基金投资组合 截至公告前两个工作日即 2026年 10月 23日（本基金合同自 2026年 9月28日起生效，本报告期即 2026年 9月 28日至 2026年 10月 23日），本基金除不动产资产支持证券之外的投资组合情况如下： （一）报告期末基金资产组合情况
本基金本报告期末未持有债券。 （三）报告期末按公允价值占基金资产净值比例大小排序的前五名债券投资明细 本基金本报告期末未持有债券。 |
